事件：2022 年12月10 日，公司发布11月经营数据。11 月公司实现签约面积122.3 万平方米，同比减少3.3%；实现签约金额234.52 亿元，同比减少7.3%。

    点评：

    11 月销售金额、面积同比小幅均下降。11 月公司实现签约金额234.52 亿元，同比减少7.3%（10 月为同比+50.7%）；实现签约面积122.32 万平方米，同比减少3.3%（10 月为同比+6.1%）；销售均价19173 元/平米，同比下降4.2%。

    1-11 月累计实现销售金额2500.0 亿元，累计同比下降11.6%，累计同比降幅进一步收窄；累计销售面积958.5 万平方米，累计同比减少22.9%，累计销售均价26083 元/㎡，累计同比上升14.6%。

    11 月拿地新增2 宗住宅用地，全年拿地积极，聚焦核心城市。11 月拿地总金额18.1 亿元，拿地总建面18.5 万方，拿地均价9784 元/平方米，拿地金额占销售金额比重7.7%。22 年1-11 月，累计拿地金额1167.5 亿元，拿地金额占销售金额比重46.7%。2022 年根据拿地金额计算，其中：一线城市占比 54.1%，二线城市占比33.4%，三四线城市占比11.6%，海外占比0.9%。其中：上海（34.5%），北京（10.2%），深圳（9.4%），长沙（7.3%），合肥（7.1%）。

    三条红线持续达标，融资成本保持低位。11 月公司发行2 笔债券，共计20.6亿元：一般公司债务，13.6 亿元三年期，利率2.75%。交易商协会ABN 1 笔，共计7.0 亿元，利率为2.9%。今年以来，公司共计发行债券319.7 亿元，加权平均利率2.83%，突显央企融资优势，受益供给侧改革。截至2022 年6 月30日，公司现金短债比为1.48，净负债率为48.96%，剔除预收账款的资产负债率为62.38%，“三道红线”监测指标全部绿档。

    公司拟定增募资购买前海片区优质资产，有望增厚业绩。12 月5 日，招商蛇口发布停牌公告，拟定增募资购买资产，拟购买资产包括南油集团24%股权等。当前招商蛇口持有“前海自贸”36.17%股权。购买南油集团24%股权后，南油集团将成为公司全资子公司招商蛇口对“前海自贸”权益比例也将提升5.38pct 至41.55%。公司拥有前海片区优质资源权益价值提升。此外，妈湾片区内已完工住宅项目，均价约108000 元/平米，本次交易也有望增厚业绩。

    投资建议：公司积极响应政策放松，股权融资重启。且公司销售、拿地表现突出在一二线核心区域有大量优质土地储备，持续看好公司投资价值。由于本次交易详细内容尚未披露，我们维持22-23 年EPS 为1.43 和1.57 元，以12 月2日收盘价计算，PE 分别为10.2 倍和9.3 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：方案落地不及预期、地产销售不及预期、地产政策调控等。