事件描述

    　　2022 年12 月5 日，公司公告称拟发行股份购买资产并募集配套资金，拟购买的资产包括深投控持有的南油集团24%股权等资产。

    　　事件评论

    　　顺势增发购买优质资产，提升核心资源权益比例。公司此次拟购买的资产包括南油集团24%股权等资产，其中，收购南油集团少数股东权益乃重启历史遗留问题。2020 年6 月，公司拟以发行股份、可转债的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权，一度进展至证监会审核通过阶段，但最终由于宏观环境变化等原因，于11 月终止该交易事项；随着2022 年11 月28 日房企股权融资的恢复，公司顺势重启南油集团股权收购，基于此前收购的准备经验和此次政策的大力支持，后续流程推进可能更为顺利。南油集团为公司控股子公司，公司间接持有南油集团76%股权，其主要资产为其间接持有的前海自贸约22.43%股权，前海自贸间接拥有位于深圳前海妈湾约80.62 万平的土地使用权（2020 年9 月公告数据，后续规划可能有所调整），此次收购若顺利完成，南油集团将成为公司全资下属公司，从而提升公司核心资源的权益比例，公司存量土储价值优势将进一步巩固。

    　　公司销售投资表现突出，收并购项目陆续落地，市占率有望持续提升。公司2022 年1-10月实现销售金额2265 亿元（-12.0%），销售均价为2.71 万元/平（+17.5%），销售排名保持行业第六；市场承压背景下销售表现远超行业平均水平，可售货值的高流动性为公司销售提供坚实保障。公司2022 年1-10 月新增计容建面665 万方（-47.4%），拿地金额1173亿元（-33.7%），拿地面积/销售面积、拿地金额/销售金额分别为80%、52%，今年以来公司投资力度保持相对积极，且核心城市占比提升，整体投资策略更为聚焦，投资质量有所提升。此外，公司还积极参与民营房企纾困，陆续与佳兆业、半岛城邦、富力地产等公司签署战略合作协议，将持续巩固在深耕区域的综合竞争力，后续市占率有望持续提升。

    　　信用优势持续巩固，潜在扩表动能充足。2022 年三季度末，公司三条红线维持“绿档”

    　　水平，资产负债表安全边际较高；截至2022 年上半年末，公司存量负债加权平均融资成本为4.1%，下半年以来公司新增债券融资约130 亿元，票面利率在1.8%-3.15%区间，融资成本将继续降低，信用优势持续巩固。近期信贷、债券、股权等融资支持工具加速落地，行业融资环境边际改善，保函置换预售监管资金规则也在全国层面得以规范，公司作为头部央企有望率先受益，并将把握市场优质机会积极扩表，推动综合竞争力再上台阶。

    　　投资建议：顺势增发购买优质资产，积极扩表迎接新周期。公司重启南油集团股权收购事项有望顺利推进，存量土储价值优势将进一步巩固；随着公司毛利率筑底企稳，投资收益高基数实现平稳过渡，后续业绩展望相对稳健；公司信用和效率一直保持行业领先水平，销售投资表现突出，融资环境边际改善下潜在扩表动能充足，且持有型业务稳健发展，中长期综合竞争力正在持续进阶。预计2022-2024 年归母净利润分别为83/90/103 亿元，分别同比-20%/+8%/+15%，对应市盈率分别为13.6X/12.6X/10.9X，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1、行业基本面修复进展有不确定性；

    　　2、核心资源开发进度有不确定性。