22H1 业绩同比-51%~-65%，扣非同比-36%~-57%，源于利润率下行、投资收益减少。

    公司发布22H1 业绩预告，2022H1，公司预计实现归母净利润15-21 亿元，同比下降50.6-64.7%，符合市场预期；扣非后归母净利润12-18 亿元，同比下降35.8-57.2%；基本每股收益0.11-0.19 元/股。公司业绩同比下降源于：1）报告期内,公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；2）公司转让子公司产生投资收益同比减少。21 年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT 上市，产生税后收益14.58 亿元。

    22H1 销售额1,188 亿元，同比-33%，销售表现优于行业、排名第6 名。2022 年6 月，公司销售金额412.8 亿元，同比-6.9%；销售面积155.6 万平米，同比-18.4%；2022 年1-6 月，公司累计销售金额1,188.3 亿元，同比-32.9%；累计销售面积487.5 万平，同比-36.7%；销售均价24,370 元/平米，同比+6.1%。根据克而瑞数据，6 月50 家房企单月销售额、销售面积同比分别为-39%、-43%，累计同比分别为-47%、-46%；公司6 月单月销售和累计销售表现均优于行业均值。根据克而瑞数据，公司1-6 月销售额全国排行第6名，较21 年末提升1 名。此外，公司22 年销售计划3,300 亿元，对应同比+1%。

    22H1 拿地/销售额54%，逆境拿地积极，资金优势+拿地积极赋予逆势扩张弹性。2022H1，公司新增建面419.9 万平，同比-53%；拿地金额640.3 亿元，同比-47%；拿地/销售金额比54%，拿地/销售面积比86%；平均楼面地价15,249 元/平，占比销售均价63%。拿地项目聚焦核心城市圈的一二线城市。至2021 年末，公司总未竣工面积5,661 万方，可覆盖21 年销售面积3.9 倍，土储资源充裕。4 月5 日，公司公告与长城资产、佳兆业签署了《战略合作协议》，整合佳兆业大湾区旧改资源，有助于公司补充大湾区优质土地资源。

    22Q1 末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为60.8%、36.8%，现金短债比2.1，三道红线指标处于绿档。公司融资通道畅通、融资成本持续低位，逆境中的融资优势也将推动公司在更少的竞争环境之下，实现更积极的扩张。

    投资分析意见：业绩短期承压，逆境拿地积极，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2022-2024 年归母净利润预测为106.9/117.2/134.8 亿元，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。