事件：2023 年公司实现营业收入156.27 亿元，同比+20%；归母净利润7.36 亿元，同比+23.96% ；基本每股收益0.69 元，同比+23.98%；公司拟向全体股东每10 股派发现金红利1.7 元。

    　　业绩高质量增长，非住业务表现亮眼

    　　收入端，2023 年公司实现营业收入156.27 亿元，同比增长20%。其中，1 ）物业管理业务实现营业收入147.58 亿元，同比增长18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展项目增加，占比营收94.4%；2）资产管理业务实现营业收入6.98 亿元，同比增长50.13%，主要系22 年同期减租而23 年无此事项以及在管商业规模扩大，占比营收4.5%；。

    　　细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现营收121.13 亿元，5.84、20.61亿元，分别同比增长20.44%、1.42%、10.19%，占营收比重分别达77.5%、3.7%、13.2%。

    　　利润端，2023 年公司实现归母净利润7.36 亿元，同比增长23.96%；扣非归母净利润6.60亿元，同比增长32.12%。其中，招商物业23 年实现净利润3.84 亿元，同比增长0.32%；中航物业实现净利润1.18 亿元，同比下降48.16%。2023 年公司毛利率11.56%，较22年下滑0.28pct；其中，1）物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为8.76%、8.49%、17.81%，较22 年分别-1.02、+2.46、+1.51pct；2）资管业务中商业运营、持有物业出租及经营毛利率分别为44.13%、54.32%，较22 年分别+14.54、+9.36pct。非传统业务有效对冲基础物管毛利率下行。

    　　外拓能力再提升，大股东”护航”前景良好

    　　规模端，截至2023 年末，公司项目覆盖全国156 个城市，在管项目2,101 个，较22 年增加217 个；管理面积达3.45 亿㎡，同比上升10.9%；其中，非住业态管理面积达2.13亿㎡，占比61.90%。分城市看，深圳市、广东省（不含深圳）、江苏省、上海市和四川省营业收入位列前五名，合计管理面积达到1.86 亿㎡，占比总管理面积比达54%，优势区域项目密度有效提升，同时开辟了内蒙古、西藏两大新区域，继续完善全国化布局。

    　　23 年控股股东招商蛇口累计实现签约销售面积0.12 亿㎡，未来将为公司管理规模增长及多元业务协同提供持续支撑。

    　　拓展端，2023 年公司实现新签年度合同额40.44 亿元，同比上升22%；其中，第三方项目新签合同额35.39 亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长27.44%，第三方拓展能力强。公司非住业态新签年度合同额34.59 亿元，占比85.56%，多条细分赛道加速扩容，金融、高校新签年度合同额分别同比增长67%、31%，同时继续深度参与城市服务，拓展了深圳、三亚等服务项目。并购单位融合成效显著，23 年四家收并购企业合计新签项目年度合同额合计1.93 亿元。

    　　商业管理规模扩大，持有物业经营稳健

    　　资管业务方面，1）商业运营业务：截至23 年末，招商商管在管商业项目70 个（含筹备项目），管理面积397 万㎡，其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目58 个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9 个，商业管理能力持续提升。2）持有物业出租经营业务：包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，23 末总可出租面积为46.92 万㎡，出租率为96%。

    　　公司根据租赁市场行情及时调整租赁策略，实现租金收入稳定增长。

    　　投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，23 年规模扩张迅速，市拓多维发力，增值服务表现稳健。考虑行业竞争激烈存在利润率压力，我们调整公司24-25年归母净利润分别为8.58、10.11 亿元（原值9.32、11.39 亿元），预测26 年归母净利润为12.23 亿元，对应EPS 分别为0.81、0.95、1.15，对应PE 分别为13.54X、11.48X、9.49X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险