公司公告2023 年年报：经营规模稳步提升，现金融资持续改善。2023 年，公司实现营业收入156.27 亿元，同比增长20%。从分板块来看，物业管理业务实现营业收入147.58 亿元，同比增长18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入6.98 亿元，同比增长50.13%，主要系2022 年同期公司按国家政策减免房租而2023 年无此事项，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长；其他业务实现营业收入1.70 亿元，同比增长209.77%。公司实现归母净利润7.36 亿元，同比增长23.96%。公司经董事会审议通过的利润分配预案为，向全体股东每10 股派发现金红利1.70 元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。公司年内股息支付率为24.5%，按照3 月15 日收盘价测算股息率为1.53%。

    　　截至2023 年末，公司持有货币现金为43.48 亿元，同比增加37.27%，系公司加强应收账款收缴及付款管理；公司经营活动现金流净额为18.16 亿元，同比增加82.54%，系公司对现金流的管理精细化程度不断提高及管理方式多样化。2023 年末公司融资余额为19.89 亿元，平均融资成本为2.98%~3.87%。

    　　非住业态优势巩固，提升优质市场密度。截至2023 年末，公司在管项目2101个，覆盖全国156 个城市，管理面积达3.45 亿平。2022 年，公司实现新签年度合同额40.44 亿元，同比增长22.03%，其中第三方项目新签年度合同额35.39 亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长27.44%。2023 年，公司非住业态管理面积达2.13 亿平，占比61.90%，非住业态基础物业管理收入87.12 亿元，占比71.93%，新签年度合同额34.59 亿元，占比85.56%。

    　　2023 年，公司在深圳市、广东省（不含深圳）、江苏省、上海市和四川省营业收入位列前五名，合计实现营业收入84.70 亿元，管理面积达到1.86 亿平，有效提升优势区域项目密度，同时开辟了内蒙古、西藏两大新区域。

    　　资管业务规模提升，运营表现保持稳健。截至2023 年年底，招商商管在管商业项目70 个（含筹备项目），管理面积397 万平，同比增长35.45%，其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目58 个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9 个。

    　　公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，截至2023年年底总可出租面积为46.92 万平，2023 年12 月末总体出租率为96%。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2024、2025 年的EPS 分别为0.85 元、1.07 元。考虑公司增速速度和目前基本面发展趋势，我们给予公司2024 年15-18XPE，合理价值区间为12.71-15.26 元。

    　　风险提示：1）行业面临销售下行和政策不及预期风险2）毛利率恢复不及预期。