事件描述

    　　公司2023Q1-3 实现营收108.6 亿（+18.3%），归母净利润5.9 亿（+25.9%），扣非归母净利润5.4 亿（+39.8%）。

    　　事件评论

    　　物管主业内生稳健增长，收并购与上年租金减免对业绩增速影响较大。截至2023Q3 末公司管理面积达到3.33 亿平（同比+9.5%），管理规模的稳步提升、收购标的投后整合提供增量（4 家收购标的前三季度贡献营收9.7 亿）、以及增值服务的培育助力公司2023Q1-3 物管分部营收稳健增长（103.8 亿，+17.2%），其中基础物管/平台增值/专业增值服务营收分别同比+17.8%/+12.6%/+14.8%。在管商业运营项目增加叠加上年减租带来的低基数，前三季度公司资管分部实现营收4.6 亿（+40.7%）。公司2023Q1-3 营收整体实现稳健增长（108.6 亿，+18.3%），综合毛利率提升0.8pct 至12.7%（高毛利资管业务收入占比提升对综合毛利率上行有所拉动），税费比率下降（尤其有息负债规模下降后财务费用下降），公司最终实现归母净利润5.9 亿（+25.9%），扣非归母净利润5.4 亿（+39.8%），业绩增速较高主要得益于收并购和去年租金减免，剔除该因素后的可比业绩维持平稳增长。后续展望方面，2023 年公司收入指引为156 亿（+19.8%），当前已完成营收目标的69.6%，全年收入目标的达成或需依赖更快速的新签转在管以及适度收并购；而在物管利润率修复、重资产拖累下降（减值与财务负担）、资管分部恢复正常（去年租金减免影响业绩0.81 亿元）、收并购贡献等共同作用下，公司盈利表现或更具弹性。

    　　新签合同金额稳步增长，非住优势地位巩固。截至2023Q3 末，公司在管规模3.33 亿平，其中住宅/非住规模占比分别为39.9%/60.1%。公司2023Q1-3 新签年度合同额27.91 亿（+14.9%），其中非住业态新签同比+17%，办公、学校等优势业态增速均超35%，非住优势地位持续巩固。第三方拓展占据绝对主力地位（占新签年度合同额的88.1%），且超过54%的项目为千万级以上。多路径并进持续拓展，传统项目拓展与总对总业务新签年度合同额分别同比+18%/+15%，前三季度也新设立5 家合资公司。强化大客户合作，成功签约中兴通讯、华为九华山等项目；深耕核心区域，收入前五优势区域营收占比54.3%。

    　　增值服务与资管业务稳中有进，轻重分离与收并购仍值期待。2023Q1-3 到家汇实现全平台交易额7.5 亿（+12.1%），主动调结构实现高质增长；资产管理业务持续进步，旗下招商商管在管项目65 个，管理面积374 万平。前期轻重分离带来的有息负债与财务费用下降，以及收并购投后整合效果已经在报表正向反馈，后续进一步动作值得期待。

    　　业绩稳健增长可期，关注后续轻重分离与收并购进展。公司是典型央企物管龙头，内生与外拓双轮驱动下，物管主业有望延续稳健增长趋势，盈利能力也有提升空间；此外，公司轻重分离持续推进，财务负担将进一步降低，去年租金减免也带来相对低基数，行业整合背景下收并购依然可期，这些因素都将为今年盈利提供潜在弹性。预计2023-2025 年归母净利为7.7/9.6/11.9 亿元，对应估值为18.3/14.7/11.8X，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1、公司物管利润率修复进度不及预期；

    　　2、轻重分离进度不及预期。