投资要点

    　　前三季度业绩稳步增长，利润率有所改善。2023 年前三季度公司实现营收108.56 亿元，同比增长18.29%；归母净利润5.95 亿元，同比增长25.92%；单三季度实现营收38.78 亿元，同比+9.84%；归母净利润1.76 亿元，同比+24.20%。业绩增速高于营收增速主因利润率有所改善。23 年前三季度公司综合毛利率12.66%，同比+0.76pct；归母净利率5.48%，同比+0.33pct。具体看，公司各项业务均有较好表现：

    　　1）物管业务：22 年公司收并购的4 家物管企业投后表现良好，带动公司物管规模持续向上。前三季度公司物管业务营收103.76 亿元，同比+17.16%（其中积余南航、积余上航、积余新中、积余汇勤4 家并购企业前三季度营收9.71 亿元）。分结构看，前三季度基础物管/ 平台增值服务/ 专业增值服务营收分别为85.36/3.88/14.52 亿元， 同比分别+17.80%/+12.61%/+14.76%。

    　　2）资管业务：疫情减租负面影响消退后，公司资管业务稳健增长。前三季度资管业务营收4.58 亿元，同比+40.73%。截至三季度末，公司在管商业项目65 个（含筹备项目），在管面积374 万方，较22 年末新增81 万方。前三季度公司持有物业出租率97%，保持稳定。

    　　物管规模持续增长，非住业务持续占优。1）多路径市拓有成效，在管规模持续增长。前三季度公司新签年度合同额27.91 亿元，同比增长14.86%；其中第三方项目合同额24.58亿元，千万级以上项目占比超54%，通过传统项目拓展、总对总业务拓展新签年度合同额同比分别增长18%、15%。截至9 月末，公司在管面积同比增长10%至 3.33 亿方。2）多业态持续发力，非住业务持续占优。公司非住宅业态拓展持续保持优势，前三季度非住业务新签年度合同额同比增长17%，其中办公、学校等细分业态同比增长均超35%。前三季度非住业务基础物管收入61.23 亿元，同比+22%；截至9 月末，公司非住管理面积达2 亿平米，非住规模持续扩大。

    　　“沃土云林”见成效，增值服务快速发展。1）平台增值业务持续向好。 公司到家汇平台前三季度实现平台交易额7.5 亿元，企业商城、个人商城、资源运营三条核心业务线齐行发力，进一步聚焦高毛利业务，使得前三季度毛利率同比上升超2 个百分点，经营质量再上新台阶。2）专业增值业务稳健前行。智能化工程实现充电桩及光伏等第二曲线业务有效拓展，完成光伏运营平台搭建并落地、前三季度累计接入充电桩超2 万台；机电维保业务承接罗湖边检总站棚改等高质量项目；IFM 业务保持全国前三地位，其中华为、宁德时代、阿里客户市场份额持续增长；此外，安保、租售、干洗等专业化业务也持续改善。

    　　投资建议：公司定位央企物管旗舰，母公司资源持续支撑“大物管+大资管”发展，收并购、资产剥离战略推进，叠加公司内部经营提质增效，公司未来发展可期。我们维持公司盈利预测，预计公司23 年、24 年EPS 分别为0.76、0.94 元，按照2023 年10 月27 日收盘价，对应PE 分别为17.9 倍，14.4 倍，维持“增持”评级。

    　　风险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。