事件：公司发布2023 年第三季度报告。2023 年1-9 月公司实现营收108.6 亿元，同比增长18.3%；归母净利润5.9 亿元，同比增长25.9%，业绩符合我们预期。

    　　营收业绩稳步增长，毛利率稳中有升。2023 年1-9 月公司营收同比增长18.3%，其中物业管理业务营收103.8 亿元，同比增长17.2%；资产管理业务营收4.6 亿元，同比增长40.7%。收入同比增长主要由于：1）原有物业管理项目增长和新拓展市场化物业管理项目增加；2）在管商业运营项目增加带来收入增长以及2022 年同期公司减免租金。利润率方面：

    　　公司2023 年1-9 月毛利率为12.7%，同比提升0.8pct。费用率方面：

    　　2023 年1-9 月管理费率为3.4%，同比下降0.3pct。

    　　市场化外拓高质量增长，持续深耕非住业态。截至2023 年9 月末，公司在管项目2043 个，较2022 年底新增159 个；管理面积增长至3.3 亿方，其中非住宅业务管理面积达2.0 亿方。公司不断加大市场拓展力度，2023 年1-9 月实现新签年度合同额27.9 亿元，同比增长14.9%；其中第三方项目新签年度合同额24.6 亿元，占比高达88.2%。公司持续深耕非住业态，1-9 月非住宅业务新签年度合同额同比增长17%；其中办公、学校等细分业态同比增长均超35%。

    　　增值服务持续向好，主动优化业务结构。2023 年1-9 月公司到家汇商城实现平台交易额7.5 亿元，毛利率同比上升超2.0pct。其中企业商城优化业务结构，主动放弃低毛利业务，聚焦打造“招商易采”和“招商福袋品牌”，中标深圳机场、招商金服等优质业务。

    　　商业运营业务稳步扩张，持有物业稳健经营。截至2023 年9 月末，公司旗下招商商管在管商业项目65 个（含筹备项目，其中招商蛇口持有项目56 个，公司自持项目3 个，第三方品牌输出项目6 个），较去年同期增加15 个；管理面积374.0 万方，同比增长42.9%。截至2023 年9月末，公司持有型物业总体出租率为97.0%。

    　　盈利预测：公司背靠龙头央企开发商，市场化外拓高质量增长，增值服务和商管业务稳步发展。我们维持其2023-2025 年归母净利润7.7/9.5/11.6 亿元的预测，对应的EPS 为0.72/0.90/1.10 元，对应的PE 为18.3X/14.8X/12.1X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。