事件：公司2023 年上半年营收同比增长24%，归母净利润同比增长27%招商积余发布2023 年半年报，实现营业收入70 亿元，同比增长23.6%，归母净利润4.19 亿元，同比增长26.7%；扣非归母净利润3.85 亿元，同比增长46.8%。

    　　点评：外拓表现强劲，毛利率同比回升，非住业态快速发展，专业增值稳中有进1） 外拓表现强劲，非住业态保持领先优势。公司上半年市场化外拓表现优秀，实现新签约年度合同金额18.87 亿元，同比增加18.3%；新签约项目中，第三方项目新签约金额占比87%，同时项目质量较高，年度合同额千万级以上的项目占比超过55%；从业态上看，公司外拓仍然以非住宅为主，非住宅新签约年度合同金额为15.5 亿元，占比94.2%，持续巩固非住宅业态的领先地位。

    　　2）非住宅物管与商业运营快速增长，专业增值稳中有进。非住宅物业管理与商业运营增速较快，2023H1 收入分别同比增长29.3%/111.5%，非住宅多个细分赛道加速发展，报告期内公司新增办公类、园区类、政府类项目上百个，核心业态如金融、互联网、航空、高校、医院、城市服务类项目拓展表现强劲；商业运营方面，截至2023 年6 月末，公司旗下招商商管在管商业项目 61 个（招商蛇口委托管理53 个），商业项目营销推广积极，截至6 月底会员人数已突破 600万，上半年新增超百万，会员消费占比超过32%，较上年底提升4pct。

    　　专业增值业务主要包括案场协销、设施管理、建筑科技服务等，案场服务或受整体地产开发环境影响较大，余下的专业化服务深度契合客户需求，业务稳中有进，带动整体专业增值服务收入同比增长14.7%，较上年同期增速有所加快（2022年上下半年该业务收入增速分别为8.9%/4.8%）。

    　　3）整体毛利率同比回升，期待轻资产化进一步提高运营效率。上半年公司整体毛利率较上年同期提升0.4pct，拆分来看，基础物管/平台增值/专业增值/持有物业出租及经营业务毛利率分别同比-0.4pct/+4.6pct/+4.0pct/+4.3pct；展望后续，公司将有序推进重资产剥离，运营效率进一步提升，整体发展有望提质增效。

    　　盈利预测、估值与评级：公司在非住宅业态建立较高壁垒，外拓表现强劲，专业增值服务稳中有进，平台增值业务有较大发展空间，上半年毛利率回升，轻资产化稳步推进，经营效率有望提升，调整2023-2025 年归母净利润预测至7.7 亿/9.8亿/10.7 亿元，EPS 分别为0.72/0.92（原0.91）/1.01 元，对应PE 为22/17/16倍，公司是A 股稀缺物管龙头标的，估值具备吸引力，维持“买入”评级。

    　　风险提示：重资产剥离进度不及预期，非住宅外拓竞争加剧导致利润率下滑。