投资要点

    事件：公司发布2023 年半年度报告。2023 年上半年公司实现营收69.8亿元，同比增长23.6%；归母净利润4.2 亿元，同比增长26.7%，业绩符合我们预期。

    营收业绩高增，毛利率稳中有升。2023 年上半年公司营收同比增长23.6%，其中物业管理业务营收66.9 亿元，同比增长23.0%；资产管理业务营收2.8 亿元，同比增长30.6%。收入同比增长主要由于：1）原有物业管理项目增长、新拓展市场化物业管理项目增加及公司收购的积余新中、积余汇勤两家控股子公司于2022 年下半年内并表；2）在管商业运营项目增加带来收入增长以及2022 年同期公司减免租金。利润率方面：公司2023 年上半年毛利率为13.3%，同比提升0.6pct；其中物业管理业务毛利率为11.6%，同比提升0.4pct。费用率方面：2023 年上半年管理费率为3.4%，同比下降0.2pct。

    市场规模化开拓效果显著，持续深耕非住业态。截至2023 年6 月30日，公司在管项目2011 个，较2022 年底新增127 个；管理面积增长至3.3 亿方，其中来自第三方项目的管理面积占比66.4%达2.2 亿方。公司不断加大市场拓展力度，2023 年上半年实现新签年度合同额18.9 亿元，同比增长18.3%；其中第三方项目新签年度合同额16.5 亿元。公司持续深耕非住业态，第三方项目新签年度合同额中非住业态占比94.2%；新增办公类、园区类、政府类项目上百个，核心业态如金融、互联网、航空、高校、医院、城市服务类项目拓展表现强劲。

    增值服务迅速发展，多条业务线齐头并进。公司到家汇云平台的企业商城、个人商城、资源运营三条核心业务线齐头并进，2023 年上半年营收达2.5 亿元，同比增长22.6%；实现平台交易额5.1 亿元，同比增长36.8%。

    “办公集采”升级为“招商易采”目录采购平台，已服务集团企业客户超2,000 家，拓展非住B 端客户外部市场，上半年新增客户361 家。

    商业运营业务加速扩张，持有物业稳健经营。截至2023 年6 月末，公司旗下招商商管在管商业项目61 个（其中招商蛇口持有的项目53 个），较去年同期增加14 个；管理面积346.0 万方，同比增长48.4%。公司持有型物业总可出租面积为48.9 万方，总体出租率为97.0%。

    盈利预测：公司背靠龙头央企开发商，内生外拓齐发力，在管规模稳健增长，增值服务多条业务线稳步发展。我们维持其2023-2025 年归母净利润7.7/9.5/11.6 亿元的预测，对应的EPS 为0.72/0.90/1.10 元，对应的PE 为21.2X/17.1X/14.0X，维持“买入”评级。

    风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。