1Q23 业绩符合市场预期

    　　公司公布2023 年一季度业绩：营收同比增长30%至33.1 亿元，归母净利润同比增长27%至1.8 亿元，扣非归母净利润同比增长29%至1.6 亿元，符合市场预期，其中营收利润快速增长主要系公司管理规模扩大以及新中物业、深圳汇勤等标的并表所致（两家标的公司2021 年合计总营收10.8 亿元，净利润6,182 万元）。

    　　在管规模与新签约项目增长稳定。截至2023 年一季度末，公司在管面积同比增长8%至3.15 亿平米；一季度公司物管业务实现新签年度合同额8.0亿元，同比增长10%。期内公司在办公、园区及政府类赛道持续夯实竞争优势，新增项目30 余个（千万级别项目占比超过30%），并在航空、医院、城市服务类项目拓展持续实现突破。

    　　增值服务延续良好势头。平台增值服务层面，2023 年一季度公司到家汇商城实现全平台交易额2.7 亿元，同比增长51%；期内公司继续挖掘非住业态需求，将“办公集采”升级为“招商易采”平台，扩充除办公用品外的品类销售规模；此外，公司亦持续推动入户空调清洗、家政保洁类增值服务；专业增值服务层面，公司持续推动专业公司和各城市公司结合，在IFM、建筑科技领域成功拓展多个高质量项目。

    　　商业运营规模稳步扩张，持有物业出租经营稳健。截至2023 年一季度末，公司在管商业项目57 个（其中来自控股股东的项目50 个），较2022 年末新增5 个项目，管理面积同比增长45 万平米至338 万平米。一季度末持有物业可出租面积约49 万平米，出租率为96%，整体经营情况保持稳定。

    　　发展趋势

    　　公司有望继续推进各项业务长期稳健发展。根据公司年报披露，公司计划2023 年实现营收156 亿元，同比增长20%；我们预计2023 年公司盈利增速相比收入增速或更有弹性，主要考虑到疫情额外成本的影响减退、收购标的并表的增量贡献以及持有物业减租影响缓和等因素。展望未来，我们预计公司有望在控股股东招商蛇口稳健经营、外拓项目持续转化、增值服务能力体系逐步建设完善的支持下，继续保持收入利润的稳健增长。

    　　盈利预测与估值

    　　我们维持全年盈利预测不变，预计2023 年和2024 年公司净利润分别为7.5 和8.8 亿元，同比增长26%和18%。维持跑赢行业评级和21.0 元目标价（对应30 倍2023 年市盈率，隐含42%上行空间），公司当前交易于21倍2023 年市盈率。

    　　风险

    　　重资产剥离进度不及预期，新项目拓展及利润率不及预期。