3 月17 日，公司发布2022 年年报，公司全年实现营收130.24 亿，同比+22.97%；归母净利润5.94 亿，同比+15.72%;扣非后归母净利润4.99 亿，同比+36.66%。

    　　基础物管业务高质量发展

    　　1）外拓彰显韧性：2022 年，公司实现新签年度合同额33.14 亿元，其中第三方项目新签年度合同额27.77 亿元（千万级以上项目占比超过50%），公司强大的市场招投标能力是支撑收入持续增长基石；2）降成本效果显著：报告期末，公司住宅业态物业服务毛利率9.12%，较2021 年末提升2.55 个百分点，非住宅业态毛利率10.08%，较2021年末下降3.52 个百分点，我们认为有疫情期间某些公建业态临时成本增加的影响，平台增值服务和专业增值服务毛利率分别较2021 年末提升1.18 和2.53 个百分点，分别达到6.03%、16.30%，公司基础物业务大多数板块都保持了利润率提升的态势，在地产基本面下行及疫情的影响下尤为难得；3）大股东持续支持：公司作为招商局旗下轻资产管理平台，在各方面均获得股东的业务资源支持，控股股东招商蛇口2022 年实现签约销售面积1,193.65 万㎡。截至2022 年末，来自招商蛇口的物业管理面积为10,653万㎡，占比34%；新签年度合同额为5.37 亿元，占比16%。

    　　商业管理板块有望复苏

    　　1）商管规模持续扩张：截至2022 年末，公司在管商业项目52 个（含筹备项目），较2021 年末增加8 个，其中公司自持项目3 个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个，第三方品牌输出项目4 个；2）收入及利润率下行主要因租金减免影响：2022 年公司资产管理业务板块实现收入4.65 亿，同比-16.40%，报告期内，公司严格落实租金减免政策减免房产租金0.86 亿，带来对板块收入利润的影响，随着疫情影响逐渐消散及减租的一次性影响退出，基于管理规模的增加考量，预计商业板块2023 收入和利润有望回升。

    　　重资产剥离持续推进，公建并购顺利并表

    　　一方面，公司继续推进重资产剥离进度，据2022 年12 月公告，公司筹划出售7 个在售持有型物业，上半年公司已通过转让中航城投资、赣州九方及昆山中航等3 家子公司股权确认投资收益0.33 亿；另一方面，公司于报告期内完成对上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业等国资背景物企标的的并表。公司在轻重剥离及扩大自身机构物业优势方面齐头并进，执行力出色。

    　　投资建议：在疫情及地产下行的影响下，公司收入和利润实现了稳健的增长，我们认为这一方面得益于公司坚实的业务市场竞争力与管控能力，另一方面也有央企大股东支持的因素，我们看好公司凭借这两大难以复制的优势，在未来持续获得竞争优势实现优于行业平均水平的增长。考虑到疫情影响消退我们小幅上调盈利预测，预计公司2023-2024 年净利润至7.82 亿、9.78 亿（前值7.71 亿、9.38 亿），并引入2025 年预测11.96 亿，维持公司“买入”评级。

    　　风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。