剔除减租、投资收益变动等影响后公司业绩平稳增长。2022 年公司实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归母净利润5.94 亿元，同比增长15.72%；归母扣非净利润4.99亿元，同比增长36.66%。重资产剥离、减租影响公司22 年业绩表现，剔除上述影响后业绩平稳增长：1）重资产剥离增厚投资收益0.33 亿元：22 年上半年转让中航城投资、赣州九方及昆山中航等3 家子公司股权确认投资收益0.33 亿元（21、22 年投资收益分别为0.04、0.45 亿元；2）减租减少归母净利润0.81 亿元：22 年公司响应国家政策减免租金0.86亿元，影响归母净利润0.81 亿元，剔除租金影响公司归母净利润同比增长31.58%。

    　　分业务看：

    　　1）物管业务：稳步增长，住宅物业毛利率改善。22 年公司物管营收125.04 亿元，同比+26.19%，估算中航+招商两家实现净利润6.10 亿元，同比+9.04%。22 年物管毛利率同比略下滑0.85pct 至 10.58%，但住宅物业毛利率提升2.55pct 至9.12%。

    　　2）资管业务：减租影响收入表现。22 年公司资管业务实现营收4.65 亿元，同比-16.40%。

    　　其中，商业运营营收1.03 亿元，同比+75.72%；持有物业出租营收3.63 亿元，同比-27.19%。

    　　3）其他业务：剩余开发业务持续收缩。房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺退回导致22 年其他业务收入同比-56.42%至0.55 亿元。

    　　多点发力推动物管规模再上台阶，非住业务持续占优。截至2022 年末，公司物业管理项目合计为1884 个，管理面积3.11 亿方，同比增长10.82%。22 年公司新签年度合同额33.14亿元，同比增长8.66%。三方拓展、总对总、收并购等多点综合发力之下，公司物管规模持续增长：外拓方面，三方项目占比新签年度合同额得83.8%，千万级项目占比超过50%；总对总及合资合作模式也持续为公司扩充业务资源，两种模式下新签年度合同额分别同比+46%、+49%；收并购国资物企有成效，目前上航、南航、汇勤、新中四家并购企业导入完成率均超90%。公司非住业务始终保持优势地位，22 年公司非住业态管理面积达1.83方，占比接近60%，新签年度合同额占比超过80%。

    　　平台增值业务快速增长。2022 年到家汇商城大力拓展企业集采及社区增值服务，实现营业收入5.76 亿元，同比增长117%，平台销售额突破12 亿元，同比增长52%。专业增值业务也稳健发展，22 年共实现营收18.70 亿元，同比增长1.6%。

    　　战略持续落地叠加控股股东资源加持下，公司有望持续向善向上。21 年末以来公司已落地4 个收并购项目，22 年上半年剥离3 家子公司并退回天津地块，22 年末公司筹划公告剥离其余7 家持有性物业公司，收并购及轻重剥离战略持续推进。招商蛇口22 年销售面积1194 万方，增速优于行业，而公司住宅在管面积及新增年度合同额60%以上源于控股股东，增长有保障。根据年报，公司23 年营收目标为156 亿元，较22 年同比+20%。

    　　投资建议：公司定位央企物管旗舰，收并购、轻重剥离战略持续推进，母公司资源也持续支撑“大物管+大资管”发展，公司向上向善可期。根据年报，我们调整盈利预测，预计公司23 年、24 年EPS 分别为0.76、0.94 元，按照2023 年3 月17 日收盘价，对应PE 分别为20.1 倍，16.2 倍，维持“增持”评级。

    　　风险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。