公司公告2022 年年报：营收利润稳增长，业务经营保发展。2022 年，公司实现营业收入130.24 亿元，同比增长22.97%。从分板块来看，物业管理业务实现营业收入125.04 亿元，同比增长26.19%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入4.65亿元，同比下降16.40%，主要系购物中心、酒店等持有型物业收入减少，以及按国家政策减免房产租金所致；其他业务实现营业收入0.55 亿元，同比下降56.42%，主要系报告期内房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺退回所致。公司实现归母净利润5.94 亿元，同比增长15.72%；归母扣非净利润4.99 亿元，同比增长36.66%。

    　　内生外拓共同发力，业态丰富持续扩展。截至2022 年末，公司在管项目1884个，覆盖全国127 个城市，管理面积达到3.11 亿平。2022 年，公司实现新签年度合同额33.14 亿元，其中第三方项目新签年度合同额27.77 亿元（千万级以上项目占比超过50%）。公司进一步巩固了自身差异化的战略定位优势，非住业态管理面积达1.83 亿平，占比接近60%，新签年度合同额占比超过80%，项目结构进一步向高质量优化。截至2022 年末，来自招商蛇口的物业管理面积为10653 万平，占比34%；新签年度合同额为5.37 亿元，占比16%。

    　　商业运营业务规模扩大，持有物业经营业务稳健。公司商业运营业务规模扩大，截至2022 年12 月末，公司在管商业项目52 个（含筹备项目），管理面积293.1 万平，其中公司自持项目3 个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目45 个，第三方品牌输出项目4 个。公司持有物业出租及经营业务稳健，公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.86 万平，2022 年12 月末总体出租率为97%。公司严格落实租金减免政策，积极履行社会责任，2022 年减免房产租金0.86 亿元，与租户共渡难关。受房产租金减免和赣州九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入同比有所下降。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2023、2024 年的EPS 分别为0.64 元、0.79 元。考虑公司增速速度和目前基本面发展趋势，我们给予公司2023 年25-30XPE，合理价值区间为16~19.2 元。

    　　风险提示：1）行业面临销售下行和政策不及预期风险2）毛利率恢复不及预期。