公司近况

    招商积余公告筹划出售成都中航地产、九江九方商管、中航城置业（昆山）、江西中航地产、岳阳中航地产及赣州航逸酒店管理等子公司100%股权，以及子公司深圳中航观澜地产51%股权，并妥善解决对上述公司的借款，目前本次交易的交易对手方、交易方式、交易价格等事项尚不确定。

    评论

    重资产剥离持续推进。截至1H22，招商积余投资性房地产账面净值为55.5亿元，账面有息负债29.3 亿元，对应上半年利息支出6,059 万元。本次公告筹划出售的7 家子公司涉及7 个相关投资性房地产项目，包括昆山九方、九江九方、成都九方等多个购物中心资产，合计投资性房地产金额约43.0 亿元，占1H22 末投资性房地产账面净值比例达到77%。若本次资产转让顺利，公司投资性房地产金额有望将降低至12.5 亿元。

    历史资产剥离交易对价相对公允。本次出售子公司筹划是公司自2022 年1月出售三家子公司股权以来第二次资产剥离动作。首次资产剥离中，控股股东招商蛇口以7.78 亿元交易对价收购中航城投资、昆山中航及赣州九方三家招商积余子公司的100%股权。截止2021 年8 月末，三家子公司净资产价值合计7.73 亿元，与交易对价大致持平；截至2020 年末，三家公司的账面投资性房地产合计14.0 亿元；利润方面，2019 年、2020 年和2021年1-8 月三家公司合计净利润分别为-712、39 和8,033 万元。我们认为首次资产剥离的交易对价相对公允，公司亦能从资产剥离中有效回笼现金。

    公司有望轻装上阵，聚焦“物管+资管”轻资产主业。公司积极推进长期发展战略，聚焦物业管理及资产管理两项核心主业，打造招商局集团旗下的轻资产运营平台。物管板块方面，截至前三季度公司新签合同金额24.3 亿元（同比+17%），我们预计公司有望延续在非住宅端的拓展竞争优势，稳步获取外拓项目；资产管理方面，公司截至三季度末在管商业运营项目50 个，其中来自控股股东项目43 个。若本次剥离成功落地，公司在业务端有望更专注于轻资产主业（物业管理+资产管理），资产负债表有望更轻、盈利波动亦有望降低，我们预计公司轻资产主业有望维持20%的盈利增长中枢。

    盈利预测与估值

    我们维持全年盈利预测不变，预计2022 年和2023 年公司净利润分别为6.2 和7.4 亿元，同比增长20%和20%。维持跑赢行业评级，上调目标价13%至21.0 元（隐含22%上行空间），对应30 倍2023 年市盈率，主要考虑到近期地产行业持续的政策支持有助于增强公司业绩兑现确定性、提升投资者风险偏好。公司当前交易于30 倍2022 年和25 倍2023 年市盈率。

    风险

    重资产剥离进度、提质增效速度等慢于预期，项目拓展不及预期。