事件：2022 年1-9 月公司实现营业收入91.77 亿元，同比增长20.89%，归母净利润4.72 亿元，同比增长23.6%；其中Q3 单季度营收35.3 亿元，同比增长25.55%，单季度归母净利润1.41 亿元，同比增长5.3%。

    点评：基础物管保障业绩，增值服务平稳开展，核心业务毛利率稳定1)高质量拓展，非住业态领先行业。1-9 月物业管理新签约年化合同金额24.3亿元（单季度新增8.3 亿元），同比增长17%，其中超1000 万的新项目合同金额占比55%，新拓展项目向“高质量”优化。截至2022 年9 月30 日，公司在管项目1837 个，在管面积3.04 亿平方米，其中非住宅1.78 亿平，公司重点突破城市空间服务、医院、学校等领域，巩固在非住业态的领先优势。

    2)基础物管稳健增长，业绩保障性强。1-9 月公司基础物管收入72.46 亿元，同比增长25.8%；基础物管业务收入占总收入比重79%，为主要收入来源，是公司业绩稳健增长的重要支撑；从结构上看，住宅与非住宅收入比例约为3:7。三季度汇勤物业、新中物业财务并表，增厚公司业绩，后续收并购项目逐步提质增效，经营效率和业绩有望进一步提升。

    3)在外部经济环境和地产开发环境影响下，行业增值类业务开展受阻，但公司表现较为亮眼。公司平台增值服务保持快速发展势头，在外部客户拓展、直播带货上取得明显成效，到家汇商城1-9 月GMV6.69 亿元，同比+35.4%，实现营业收入3.44 亿元，同比+96%。专业增值平稳发展，营收12.65 亿元，同比+10.2%。

    4)核心业务毛利率基本保持稳定，资管业务略有下滑。前三季度公司整体毛利率为11.9%，其中物业管理业务毛利率10.59%，较去年同期小幅提升0.59pct；由于租金减免，资管板块的收入利润同比有所下降，期内资管板块收入3.25 亿元（减免租金0.7 亿元，预计全年减免0.86 亿元），同比减少19.9%，板块毛利率50.8%，同比下滑9.3pct。

    盈利预测、估值与评级：公司持续深耕优势赛道，不断提升非住宅业态服务能力，建立了较高的壁垒，基础物管增速平稳，平台增值发展较快，资管板块短期因租金减免影响利润，但长期发展趋势向好，我们维持公司2022-24 年归母净利润预测6.13/7.20/8.46 亿元；当前股价对应2022-24 年盈利预测的PE 估值为25/21/18 倍；公司作为A 股稀缺性较强的龙头物管公司，近期股价回调明显，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。

    风险提示：新冠疫情反复对公司资管板块冲击存在较大不确定性，外拓竞争加剧导致的毛利率下行幅度有不确定性。