投资要点

    　　业绩平稳增长，减租影响业绩表现。2022 年前三季度公司实现营业收入91.77 亿元，同比增长20.89%；归母净利润4.72 亿元，同比增长23.60%；归母扣非净利润3.84 亿元，同比增长10.84%。公司业绩平稳增长，1）投资收益同比增加：前三季度累计投资净收益0.43亿元，同比多增0.39 亿元，主要来自轻重剥离战略推进，剥离3 家子公司股权。2）剔除疫情减租影响，业绩增长较快：前三季度公司减免租金0.70 亿元，减少归母净利润0.68 亿元，剔除该影响后，前三季度公司归母扣非净利润4.52 亿元，同比+30.31%。

    　　分业务看：

    　　1）物管业务：平稳增长，盈利能力小幅改善。前三季度公司物管营收88.56 亿元，同比增长25.02%，估算中航+招商物业两家实现净利润约4.83 亿元，同比+15.42%。前三季度物管毛利率10.59%，同比+0.59pct，估算两家物管净利率5.74%，较2021 年提升0.10pct。

    　　2）资管业务：商业运营规模扩大，疫情减租影响持有物业收入。前三季度公司资管业务实现营收3.25 亿元，同比下降19.94%。其中，商业运营营收0.44 亿元，同比+22.21%；持有物业出租营收2.82 亿元，同比-24.01%。

    　　3）剩余开发业务：规模持续收缩，拖累减少。前三季度尾盘收入0.04 亿元，同比-103.85%。

    　　物管规模稳步提升，多元拓展有成效。截至2022 年三季度末，公司在管项目合计1837 个，在管面积约3.04 亿方（非住1.78 亿方，住宅1.26 亿方），较2021 年末增长8%。前三季度，公司新签年度合同额24.3 亿元，同比增长17%。公司收并购、总对总、合资合作等多元拓展取得成效：截至目前，公司此前4 家并购标的均已实现并表，企业体系导入完成率超80%；总对总项目新签年度合同额同比+41%；新增合资公司4 家，持续拓展业务资源。且新拓项目持续提质，年合同额超1000 万的新项目新签年度合同额占55%平台及专业增值业务快速发展。前三季度到家汇商城交易额6.69 亿元同比增长35.4%，平台增值业务实现营收3.44 亿元，同比增长95.95%；设施管理、建筑科技、电梯维保、保安业务等专业增值业务也快速发展，前三季度营收12.65 亿元，同比增长10.15%。

    　　投资建议：公司定位央企物管旗舰，受益地产政策改善及行业供给侧改革，母公司资源支撑“大物管+大资管”发展。且公司整合阵痛已过，提质增效进行时。考虑疫情减租影响，我们调整公司盈利预测，预计公司22 年、23 年EPS 分别为0.60 元、0.75 元，按照2022 年10 月25 日收盘价，对应PE 分别为23.7 倍，18.8 倍，维持“审慎增持”评级。

    　　风险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。