事件

    　　招商积余（001914）发布2022 年三季报，主要内容如下：

    　　2022 年前三季度公司实现营业收入91.77 亿元，同比增长20.89%，归母净利润4.72 亿元，同比增长23.60%；归母净利润率5.15%，同比上升0.11 个百分点，EPS 0.45 元。其中第三季度单季实现营业收入35.31 亿元，同比增长25.55%，归母净利润1.41 亿元，同比增长5.31%；归母净利润率4.00%，同比下降0.77 个百分点，EPS 0.13 元。

    　　核心观点

    　　业绩保持快速增长，主要原因包括税率下降、收入上升、财务费用率下降、投资收益上升等。公司前三季度归母净利润同比上升23.60%，保持快速增长。公司报告期内业绩快速增长的原因包括：1）所得税实际税率由去年同期的38.49%下降至28.90%；2）营业收入同比上升20.89%；3）财务费用由去年同期的10708.51 万元下降至7531.82 万元；4）处置子公司导致投资收益由去年同期的404.00 万元上升至4331.00 万元。公司前三季度业绩的负面影响因素主要包括毛利率下降、少数股东损益占比上升及管理费用率上升等。

    　　收入稳步增长，前三季度减免房产租金0.70 亿元。公司报告期内，除资产管理业务因落实国家减租政策导致收入下降外，其余主要业务收入均实现稳步增长。其中，物业管理业务营业收入同比增长25.02%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，其中基础物业管理营业收入同比增长25.82%；平台增值业务营业收入同比增长95.95%；专业增值业务营业收入同比增长10.15%。公司积极落实国家政策要求，减免房产租金0.70 亿元，全年预计减免房产租金约0.86 亿元。受房产租金减免和赣州九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入利润同比有所下降。

    　　物管业务拓展成果显著，全国化布局提速，重点城市成效显现。

    　　物管业务市场拓展继续保持领先，报告期内实现新签年度合同额24.30亿元，较上年同期增长17%。传统招投标市场方面，中标率在激烈市场竞争下保持较高水平；“总对总”业务新签年度合同额同比增长41%；“合资合作”业务新签年度合同额同比增长94%，新成立合资公司4个。从区域市场看，公司业务全国化布局提速，重点城市布局成效显　　现。深圳、广东（不含深圳）、山东、江苏和四川前三季度营业收入位列前五名，合计实现收入50.40 亿，管理面积达到1.70 亿㎡。从业态类型看，公司非住宅业务合计实现基础物业管理收入50.08 亿元，截至三季度末管理面积达1.78 亿㎡。

    　　平台增值快速成长，专业增值业务平稳发展。到家汇商城持续做大优势品类，发力到家服务和到家宜居业务，2022 年1-9 月实现全平台交易额6.69 亿元，同比增长35.4%；营业收入3.44 亿元，同比增长95.95%，用户数、活跃度、商城销售额等平台数据稳步提升，不断扩大私域流量池，提高私域效能。公司积极推动专业公司与各城市公司条块结合，协同共享资源，促进专业增值业务全国化、平台化发展，努力克服经营压力和挑战，整体营收实现稳健增长。

    　　投资建议

    　　公司物管业务外部拓展顺利，大股东资源丰富，业绩具备支撑，维持“推荐”评级。预计2022-2024 年营业收入为127.23 亿元、152.91亿元、188.04 亿元，归母净利润为6.41 亿元、7.75 亿元、9.27 亿元，EPS 为0.60 元、0.73 元、0.87 元，对应PE 为23.44 倍、19.40 倍、16.22 倍，本次盈利预测相较前次有所下调，主要原因为结合公司今年以来业绩表现、减免租金、房地产行业下行等因素。

    　　风险提示

    　　房地产行业政策调整存在不确定性，物管业务拓展存在不确定性，人工成本等因素对盈利能力的影响存在不确定性。