公司是A 股稀缺的规模化物管标的，有望充分受益于央企在行业变局中的优势，进一步巩固其在公建领域的优势。

    　　核心业务实现快速成长。2022 前三季度，公司实现营业收入 91.8 亿元，较上年同期增长 20.9%，实现归母净利润 4.7 亿元，较上年同期增长 23.6%，实现扣非归母净利润3.8 亿元，同比去年增长10.8%。公司积极履行社会责任，2022年前三季度减免房租0.7 亿元，影响归母净利润0.68 亿元，剔除免租影响后，公司前三季度扣非归母净利比去年同期增长30.3%，核心业务实现了快速成长。

    　　非住优势巩固，经营效率提升。2022 年1-9 月，公司物业管理业务实现营业收入88.6 亿元，较上年同期增长25.0%。前三季度，公司物业管理业务实现新签年度合同额 24.3 亿元，较上年同期增长17%。截至2022 年9 月，公司在管面积3.04 亿平方米。2022 年前三季度，公司非住宅基础物业收入50.1 亿元，同比增长26.0%，非住业态占基础服务收入的比重达到69%，公司在非住领域的优势得到进一步巩固。前三季度，公司物业管理板块毛利率比去年同期提升0.59个百分点，其中基础物业管理毛利率提升0.52 个百分点，即便在疫情等因素影响之下，公司在物业管理板块也实现了经营效率的提升。

    　　涉房企业再融资有条件放开，公司符合条件。我们测算，2022 年前3 季度，公司房地产开发的收入不足公司总收入的0.05%，毛利为负，且不会再新增房地产项目。我们认为，公司符合证监会关于少量涉房业务公司可以在A 股市场再融资的规定。公司当前仍处于净现金状态，且还可以通过处置资产回收资金。

    　　但目前并购市场机遇远远好于2021 年，公司股权融资条件的打开，也有利于为公司提供潜在的融资渠道，强化公司作为A 股平台的战略竞争优势。

    　　国企长期优势，市占有望提升。物业管理行业是存量行业，依然处于产业化初期和头部市占提升的阶段。央企物管公司既适应了市场化的运营机制，也在过去几年打造了更富市场竞争力的队伍，更迎来一个良性竞争的时代。公司利用央企身份，通过收并购和外拓等多种方式充分把握后勤服务社会化的机遇，我们相信公司的市占有望继续提升。

    　　风险因素：全年减免租超预期额风险。公司盈利能力下滑的风险。非住业态应收款账期拉长的风险。

    　　投资建议：公司是A 股稀缺的规模化物管标的，有望充分受益于央企在行业变局中的相对优势，进一步巩固其在公建领域的优势。根据公司的减免租情况，我们调整公司2022/2023/2024 年EPS 预测至0.61/0.79/1.03 元（原预测0.66/0.86/1.12 元），参考公司历史估值水平（公司PE-TTM 目前位于重组以来0.3%的百分位），结合华润万象生活等可比公司的市场估值，给予公司2022年35 倍PE 和21.2 元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。