业绩回顾

    　　3Q22 业绩略低于我们预期

    　　公司公布3Q22 业绩：前三季度营收同比增长21%至91.8 亿元，归母净利润同比增长24%至4.7 亿元，其中Q3 单季营收同比增长26%，归母净利润同比增长5%（剔除减租影响后扣非归母净利润同比增长20%）；前三季度子公司招商物业及中航物业合计净利润同比增长15%至4.8 亿元，其中Q3 单季净利润同比下降2%，低于我们预期，主要系防疫支出增加、并购新增中介费及经营规模扩大导致管理费用增加等因素所致。

    　　三季度物管板块规模稳步扩张，竞标外拓进展顺利。截至2022 年9 月末，公司在管面积3.04 亿平米，较2021 年末净增约2,297 万平米，管理规模实现稳步扩张；前三季度公司新签合同金额24.3 亿元，同比增长17%（增速较上半年持平），其中“总对总”业务新签合同额同比增长41%，“合资合作”业务新签合同额增长94%，整体拓展保持稳健增长。前三季度公司物业管理收入88.6 亿元，同比增长25%，其中Q3 单季物管收入同比增长29%；板块毛利率同比提升0.6 个百分点至10.6%，主要系住宅基础物管业务及增值服务毛利率提升所推动。

    　　受减租及子公司剥离影响，资产管理业务收入利润继续承压。2022 年前三季度公司资管业务分别实现收入及毛利3.3 亿元和1.7 亿元，同比下降20%和32%，主要系子公司赣州九方剥离及租金减免（前三季度减免租金0.7 亿元，全年预计减免租金0.86 亿元）影响所致；其他业务收入-390 万元，较上半年亏损继续收窄（上半年收入-624 万元）。

    　　发展趋势

    　　我们预计公司将继续坚定推进各项业务有质量发展。公司目标2022 年实现收入130 亿元（年报披露），同比增长23%，收入规模有望延续稳健增长。

    　　今年以来公司完成三家非核心子公司的资产剥离，并陆续完成四家并购公司的整合并表，往前看，我们预计公司有望继续按计划推进核心业务提质增效、平台增值服务和专业增值服务能力体系建设、推动科技化提升产品及服务能力等工作，有望迎来有质量的发展阶段。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到3Q22 子公司招商物业及中航物业净利润略低于预期，我们调整全年部分业务利润率等预测，下调2022 年和2023 年盈利4%和3%至6.2 亿元和7.4 亿元，分别对应20%和20%的同比增长。维持跑赢行业评级，下调目标价12%至18.6 元（对应32 倍2022 年市盈率，较当前股价有31%的上行空间）。公司当前交易于24 倍2022 年市盈率和20 倍2023 年市盈率。

    　　风险

    　　转型进度、提质增效速度等慢于预期，项目拓展不及预期。