公司发布2022 年半年报，上半年实现营收56.46 亿，同比增长18.2%；归母净利润为3.31 亿，同比增长33.5%；扣非后归母净利润为2.62 亿，同比增长16.7%。

    　　物管收入增长稳健，盈利能力提升业绩超预期。公司上半年物管收入54.37 亿，同比增长22.55%。物管收入的增加主要来自于在管面积规模的迅速扩大，截至6 月末末，公司在管面积合计30,062 万方，较去年同期增长50.6%。物管业务进一步拆分，基础物管、平台增值和专业增值收入分别增长22.8%/136.2%/8.9%，专业增值拖累增速，系经纪业务受政策调控及疫情影响所致。公司上半年物管毛利率同比增长0.7pcts 至11.2%，其中住宅基础物管和专业增值服务提升明显。但我们认为公司物管毛利率较同行仍有一定改善空间，未来有望进一步整合资源、提质增效。

    　　外拓持续发力，非住业态护城河深筑。上半年公司新签年度合同额为15.95 亿，同比增加17%，受房地产下行影响来自母公司的合同额减少（-18%），因此增长主要由第三方拓展及并购带动。分业态看，上半年公司非住业态收入占比68.4%，新拓展项目中非住签约额占比85.1%，比重进一步提升。公司非住宅物业覆盖办公、园区、公共、城市空间等多种业态，非住业态物管服务专业性强，毛利率高，公司着力发展非住业态有助于进一步提升服务水平和盈利能力。

    　　推进资产结构优化，轻重分离首批方案成功落地。上半年公司积极推动重资产剥离，将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至母公司，实现轻重分离首批方案的圆满落地。上述交易成功缩减14.46 亿投资性房地产的账面净值，占期初净值的20.7%。同时4 月公司董事会决定退还天津项目地块使用权，退地相关工作也在推进中。可以看到公司正积极优化资产和债务结构，随着重资产剥离有序推进，预计公司整体资产运营效率将会有实质性提升。

    　　维持增持评级，调整目标价至19.17 元。公司外拓增速稳健，资产结构优化有序推进，根据中期业绩调整了2022 全年投资收益，调整后2022-24 年EPS 预测值为0.71/0.93/1.13 元（原预测22-24 年为0.68/0.91/1.11 元）。维持可比公司22 年估值24 倍PE，维持公司10%估值溢价，对应27 倍PE 估值，对应目标价19.17 元。

    　　风险提示

    　　重资产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。