核心观点：

    　　拟5.36 亿元收购新中物业。公司公告拟收购新中物业67%股权，交易价款5.36 亿元，收购估值约PE=20X，估值静态化看，相比于前三次收购平均估值5.4X，有明显提升；但我们认为，公司本次收购资产的远期价值远高于其当前静态PE 所体现的价值。

    　　高质量收购。新中物业是中国银行旗下港资企业中银集团投资有限各省市的全资子公司；主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务。21 年7 月底，新中物业在管项目数241 个，在管面积559 万方，单项目面积约2.32 万方，单面积创收约6.11 元/平米/月，单面积创收略低于招商积余办公类物业（6.66 元/平米/月）。新中物业21 年净利率9.8%，高于21 年12 月公司收购的三家公司整体净利率7%的表现。若对标招商积余21 年末净利率（4.3%）、归母净利率水平（4.8%），当前新中物业净利率水平远高于招商积余净利率。

    　　高弹性预期。目前中行内地银行机构总数约10382 家，内地非商业银行机构总数520 家，中国香港、中国澳门、中国台湾及其他国家和地区机构550 家，合计11452 家。新中物业对中行机构服务覆盖率较低，考虑到收购后中国银行仍间接持有新中物业33%股权，预计新中物业对中国银行机构服务覆盖率有望进一步提升。

    　　盈利预测与投资建议。公司有望持续受益于央国企集中度提升、剥离非主业重资产业务带来的收并购机遇，且随着公司规模效应的逐步显现，提质增效的落实，我们认为公司有望实现更好的有质有量的增长。

    　　预计公司22-23 年归母净利润分别为7.0 亿元、9.1 亿元，对应增速分别为+36.6%、+29.7%，维持公司合理价值26.01 元/股的观点不变，对应22 年PE 约39.4X，维持“买入”评级。

    　　风险提示。劳务成本上升、服务合同被终止或未续期、降本增效不及预期、资产剥离不及预期、行业政策风险。