22Q1 业绩平稳增长，维持“买入”评级

    　　公司4 月27 日发布一季报，22Q1 年实现营收25.4 亿元，同比+15%；归母净利润1.5 亿元，同比+24%。我们维持22-24 年EPS 为0.65、0.81、1.02 元的盈利预测。可比公司22 年平均PE 为20 倍（Wind 一致预期），考虑到公司央企背景优势以及在非住宅物管领域的竞争壁垒，我们认为合理22PE 估值水平为30 倍，维持目标价19.50 元，维持“买入”评级。

    　　物管毛利率在非住宅带动下同比提升，平台增值服务营收快速增长22Q1 公司物管营收同比+18%至24 亿元，其中平台增值服务营收同比+423%至0.6 亿元，主要得益于到家汇商城交易额的放量（同比+26%）。物管毛利率同比+0.3pct 至10.5%，其中住宅物管毛利率同比-2.0pct 至1.5%，主要受疫情和新项目前期成本增加的暂时影响，全年有望恢复正常；非住宅物管毛利率同比+3.9pct 至15.2%；专业增值服务毛利率同比-8.6pct 至8.0%，主要受疫情和房地产市场下行的影响。公司整体归母净利润同比增速快于营收，主要得益于地产业务收缩带来的财务费用和有效税率的下降，以及部分信用减值的冲回。

    　　市场化拓展快速增长，拓展模式持续深化

    　　22Q1 公司物业管理新签年度合同金额同比+26%至7.3 亿元，公共、园区、医院等业态取得较好成绩，“总对总”聚焦综合设施管理类业务，合资合作重点聚焦多业态及城市空间服务，多项合资合作业务正在洽谈。截至22Q1，公司在管面积达到2.9 亿平，在管项目1754 个。

    　　轻重资产分离再进一步

    　　公司4 月14 日公告，将向政府退回天津项目地块的国有建设用地使用权，并获得土地补偿费用（土地出让金扣减相关补贴）。截至2021 年末，该地块对应存货账面原值为3.8 亿元，其中土地成本0.58 亿元，在建工程成本3.22 亿元，但由于公司已计提了足额的减值准备，本次退地不会对公司22年业绩造成不利影响。这是继年初转让三家房地产子公司股权后，公司轻重资产分离的又一举措。

    　　风险提示：疫情扰动、盈利能力下行、轻重资产分离不及预期、整合不及预期。