核心观点:

    事件。4 月14 日公司发布公告,天津经开区规划局同意收回全资子公司天津地块使用权,并支付相应的土地补偿费用。

    地块获取时间较早、定位偏差至亏损。“津塘(挂)2007-24 号土地”为中航地产于07 年8 月10 日通过挂牌出让的方式获取,该地块占地1.61 万方,计容建面不超过15.30 万方,成交金额0.56 亿元,地块用途为商服、公共设施。

    退地对利润表影响较小。目前该地块存货原值3.8 亿元(其中土地成本0.58 亿元,在建工程成本3.22 亿元)。考虑到退地补偿费用为按照原先缴纳的土地出让金合同总额(核减天津经济技术开发区管委会给予公司的相应补助)。07 年该地块成交金额为0.56 亿元,预计整体退还补偿费用或低于0.56 亿元,占21 年货币资金比重较小,对整体现金影响度较小。另外,公司在21 年报已对该项目计提足额减值准备,本次地块退还对22 年业绩影响较小。

    剥离资产价值占重资产价值比重约1/4。21 年Q3 公司存货价值及投资性房地产价值(定义为重资产,下同)约83.73 亿元,22 年1 月公司首次启动重资产剥离,成功剥离17.21 亿元,叠加本次3.8 亿元存货剥离,两次合计完成21.01 亿元,合计剥离资产价值占重资产价值比重约25.1%。

    盈利预测与投资建议。公司背靠招商蛇口,有望受益重资产剥离带来的收并购机遇,我们认为公司有望实现更好的有质有量的增长。预计公司2022-2023 年归母净利润分别为7.0、9.1 亿元,对应增速分别为+36.6%、+29.7%。维持公司合理价值26.01 元/股的观点不变,对应22 年PE 约39.4X,维持“买入”评级。

    风险提示。剥离进度不及预期、行业政策风险。