核心观点：

    　　重估减值影响核心利润表现。21 年公司实现营收105.9 亿元，同比增长22.4%；归母净利润5.1 亿元，同比增长17.3%；扣非归母净利润3.7 亿元，同比下降5.3%。扣非利润下降主要由减值计算为经常性亏损（-1 亿元），而公允价值变动为非经常性收入（+1 亿元），两项均由于公司为资产剥离所做的前期准备所致，由此影响到扣非利润的增长。

    　　管理面积高增长。公司在管面积2.8 亿方，同比增长47.2%；新增在管0.9 亿方，同比增长135.7%，其中住宅新增在管面积0.2 亿方，非住宅新增在管0.7 亿方，拓展业态上以非住宅业态为主。从来源上看，源于控股股东新增在管0.2 亿方（同比+66.6%），源于第三方新增在管0.7 亿方（同比+162.2%）；拓展来源主要依靠第三方拓展的增加。

    　　资产剥离进度或可期。22 年初公司迈出重资产剥离工作第一步，以PB=1X 的定价水平实现对深圳中航城等三家公司的剥离，并获得近8 亿元现金回笼。目前公司也在积极协同衡阳、天津项目受托管理单位推进经营问题的解决，努力为下一步重资产剥离奠定基础；预期22 年公司重资产剥离工作或迎来进一步落实推进。

    　　盈利预测与投资建议。公司管理规模在行业内处于领先地位，规模优势凸显；且21 年基础物管毛利率实现了0.9pct 的提升幅度支撑了整体毛利率约0.2pct 的改善，未来随着公司规模效应的逐步显现、增值服务的持续改善、提质增效的持续落实，我们认为公司有望实现更好的有质有量的增长。预计公司22-23 年归母净利润分别为7.0、9.1 亿元，对应增速分别为+36.6%、+29.7%。维持公司合理价值26.01 元/股的观点不变，对应22 年PE 约39.4X，维持“买入”评级。

    　　风险提示。劳务成本上升、服务合同被终止或未续期、降本增效不及预期、资产剥离不及预期、行业政策风险。