公司披露2021 年业绩情况，实现营业收入105.9 亿元，同比增长22.4%，实现归母净利润5.1 亿元，同比增长17.3%。

    收入增速符合预期，业绩略低于市场预期。2021 年公司营收实现稳健增长，分业务来看，物业管理业务实现营收99.1 亿，同比增长23.3%，资产管理业务实现营收5.6 亿，同比增长23.7%，符合市场预期。主要受疫情补贴滑坡，公司归母净利润增速略低于收入增速。报告期内公司因遗留房开项目计提存货减值损失及应收款项坏账1.6 亿元，导致公司扣非归母净利润3.7 亿元，同比降低5.3%。

    毛利率小幅回升，仍有继续提升空间。公司2021 年整体毛利率13.8%，同比回升0.2pct。分业务来看，行业领先的非住宅基础物管业务毛利率 13.6%，同比提升1.7pct，住宅物管业务主要因社保减免政策退出影响，毛利率同比微降0.1pct 至6.6%。公司首次披露增值服务细项，其中专业增值服务毛利率同比下降0.4pct 至13.8%，平台增值服务（即社区增值服务）营收提升近五倍至2.7 亿元，毛利率同比下降4.7pct 至4.9%。此外考虑到政府补助较去年同期减少0.3 亿， 我们认为公司毛利率仍有一定改善空间，未来有望进一步整合资源、提质增效。

    外拓发力轻重分离多措并举，有望助力收入利润增速提升。截止2021 年底，公司物业在管项目1717 个，管理面积2.8 亿平，同比增长47%，稳居上市物管公司前列。公司在“总对总”模式、合资合作、收并购等资源获取渠道上发力，年内新签年度合同额30.5 亿元，同比增长24%，按此推算2022 年收入增速较为可观。公司2021 年期间费用率为6.1%，同比下降1.0pct，考虑到年初剥离部分重资产项目，预计沉淀的财务费用有望进一步减少，预计公司2022 年利润增速也有望得到提升。

    盈利预测与投资建议

    维持增持评级，调整目标价至18.41 元（原目标价21.71 元）。根据年报我们下调了物业和资管收入增速，略上调了毛利率，调整公司2022-2024 年EPS 的预测值为0.68/0.91/1.11 元（原2022-2023 预测值为0.78/0.95 元）。可比公司2022 年估值为24X，考虑到公司2023 年业绩增速达33%，高于可比公司29%的增速，给予10%估值溢价，对应27 倍PE，对应目标价18.41 元。

    风险提示

    房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于预期。外拓市场的不确定性。