事件：2022 年3 月18 日，公司发布2021 年度业绩报告。报告期内，公司实现营业收入105.9 亿元，较上年同期增长22.42%；实现归属于上市公司股东的净利润5.13 亿元，较上年同期增长17.25%；平均每股收益为0.48 元，较上年同期增长17.26%；加权净资产收益率6.07%（上年同期为5.37%）。

    　　点评：持续推动“沃土云林”落地，平台增值亮点凸显，非住外拓全面发力1）持续推动“沃土云林”商业模式落地：2021 年，公司以融合融效、市场拓展、品质提升为抓手，持续推动公司“沃土云林”商业模式落地。2021 年公司年度新签合同额30.5 亿元，同比增长24.2%（2020 年全年新签合同额为24.6亿元）。截至2021 年期末，公司在管物业项目1717 个（2020 年、2019 年同口径数据分别为1438 个、1198 个），管理面积达到2.8 亿平方米（2020 年、2019 年的同口径数据分别为1.9 亿平方米、1.5 亿平方米），市场拓展稳步推进。

    　　2）平台增值亮点凸显，资产管理业务有序恢复：招商“到家汇”致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，开展“企业集采+优品生活+社区资源运营”

    　　等多业务线条的增值服务，经营亮点凸显。2021 全年平台增值服务板块营收约为2.7 亿元，同比增长494%；随着新冠疫情影响逐步减退，资产管理业务有序恢复，2021 全年营收约为5.6 亿元，同比增长23.7%；其中持有物业出租及经营板块营收约为5.0 亿元，同比增长21%；商业运营板块营收约为5840 万元，同比增长52.6%；资产管理板块的毛利率水平维持相对高位，持有物业出租及经营板块毛利率约为58%，商业运营板块毛利率约为42%。

    　　3）竞争激烈，非住宅业务外拓全面发力：公司年报显示，当前物管行业第三方市场拓展竞争激烈，2021 年行业第三方市场招标发布信息中，非住宅业态占比超过八成。公司持续巩固非住市场领先优势，办公/园区类优势业态拓展快速增长，千万级以上项目数量同比增幅 43%；在2021 年新增约9000 万平在管面积中，新增非住宅在管面积超过7000 万平，其中第三方外拓取得超过6800 万平。

    　　盈利预测、估值与评级：公司经营稳健有序，平台增值亮点凸显，资产管理业务有序恢复，非住宅项目第三方外拓全面发力；鉴于当前物管行业外拓竞争加剧，外拓项目毛利率有下行趋势，且新冠疫情反复对公司资管业务冲击仍存在不确定性，我们下调公司2022-23 年归母净利润预测为6.11 亿元（下调9.5%）、7.19亿元（下调14.2%），新增2024 年归母净利润预测为8.44 亿元；当前股价对应2022-24 年盈利预测的PE 估值为25、21、18 倍；公司作为A 股稀缺性较强的龙头物管公司，近期股价回调明显，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。

    　　风险提示：新冠疫情反复对公司资管板块冲击存在较大不确定性，外拓竞争加剧导致的毛利率下行幅度有不确定性。