事件：公司披露2021 年年报，实现营业收入105.91 亿元，同比增加22.42%，实现归母净利5.13 亿元，同比增长17.25%，实现基本EPS0.4837 元/股，同比增长17.26%。

    　　物管项目增长，费用管控能力提升。2021 年公司实现营业收入105.91 亿元，同比增加22.42%，实现归母净利润5.13 亿元，同比增长17.25%。1）公司营收规模上涨主要由于原有物管项目增长以及公司新拓展物业管理项目增加，2）毛利率上涨0.15 个pct 至13.76%；费用管控能力提升：销售、管理、财务、研发费用率分别提高0.08、下降0.38、下降0.81、提高0.13个pct 至0.82%、3.65%、1.25%、0.35%；3）公司净利率由2020 年的4.73%下降至2021 年4.27%，主要由于对下属天津九方城市广场、龙岩中行紫金云熙、衡阳中航城市花园、南光名仕苑项目持有的车位计提资产减值损失1.35 亿元，对子公司可能无法收缴的物管费计提信用减值损失0.62 亿元。

    　　住宅业态占比过半、专业服务毛利率较高。2021 年公司物管板块实现营收99.08 亿元，同比增长23.31%，占总营收比重93.56%，实现毛利率11.43%。

    　　1）年末在管面积2.81 亿方，比2020 年新增9013 万方，其中来自控股股东为9069.86 万平，占32.27%；从业态看，住宅、非住宅各占58.92%、41.08%。

    　　2）2021 年公司基础物管服务实现营收78.03 亿元，同比增长20.72%；基础物管毛利率为11.11%，较去年10.23%提升0.88pct；在管均价2.31 元/平/月较去年在管均价2.82 元/平/月有所下降，其中住宅和非住宅的在管均价分别2、2.53 元/平/月，分别较去年提升0.21、下降1.33 元/平/月。3）专业服务增长迅速，毛利率较高。2021 年公司专业服务实现营收18.40 亿元，同比增长20.49%，对应毛利率为13.77%。公司专业服务包括案场协销及房产经纪业务、设施管理服务和建筑科技服务，各业务实现营收分别占专业服务收入的42.91%、21.45%、21.34%，毛利率分别为11.27%、19.50%、10.86%；租售经纪、车位包销等业务扩大，助力专业增值服务快速发展。

    　　资产管理服务来自控股股东项目增加较多。公司资产管理服务主要包括商业运营、持有物业出租及经营等业务，2021 年公司实现营收55.65 亿元，同比增长23.70%，占总营收比重5.25%。1）商业运营方面，截至2021 年底公司在管商业项目44 个（含筹备项目），管理面积179 万方。其中自营项目4 个，受托招商蛇口项目35 个，轻资产管理输出项目5 个，受托控股股东方的项目增长较多，年内增加17 个项目。2）持有物业方面，公司总可出租面积为59.12 万方，截至2021 年末总体出租率达98%，包含酒店、购物中心、商写等多种业态。

    　　积极推进重资产剥离工作。2022 年初，公司股东大会同意将深圳中航城、昆中航、赣州九方三家公司全部股权转让至控股股东招商蛇口下属子公司，轻资产运营平台的战略更加清晰。

    　　投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，项目拓展能力优越。

    　　2021 年公司在关注宅业态均价提升，专业服务增长迅速，资产管理服务受益于控股股东商业项目增长，在管项目增加较多，同时公司管理能力优越，持有物业总体出租率达98%。基于公司2021 年报，我们将22-23 年净利润分别由11.22、14.43 亿元下调至7.22、9.10 亿元，对应EPS 分别由1.06、1.36 元/股下调至0.68、0.86 元/股，对应PE 为21.12X、16.76X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：物业费收缴不及预期、业务拓展不及预期、存货减值较大