投资要点：

    事件。公司公布2018 年年报。报告期内，公司实现营业收入22.90 亿元，同比增加24.03%；归属于上市公司股东的净利润9610 万元，同比下滑76.61%；实现全面摊薄每股收益0.09 元。公司2018 年度拟向全体股东每10 股派发现金红利0.81 元（含税）。

    2018 年，受房产结转推动，公司营收增加24.03%；同期公司受商誉减值等因素影响（公司对部分存货、商誉计提减值，及公司参股子公司中天航空本年度亏损导致投资收益大幅减少），净利润下滑76.61%。根据公司2018 年年报披露：报告期内，公司开发的天津生态城项目、塘沽大连东道项目已按期开工，天保金海岸D07 项目已按计划如期顺利完成竣工验收及房屋交付工作。天保金海岸E03 项目如期开盘销售，取得了良好的销售业绩。报告期内，公司通过与中科院合作成立“BIOINN 生物技术国家专业化众创空间”，全年成功引入12 家企业入驻园区。2018 年4 月，公司竞得建面10.35 万平的天津商住用地。

    投资建议。转型航空和园区开发业务，“优于大市”评级。我们预计2019-2020年公司EPS 分别为0.38 元和0.50 元。目前，多元化转型的园区地产公司可参考南京高科和苏州高新估值（对飞机业务暂不给于估值）。上述公司的2019年市场PE 估值在12 倍左右。我们给予公司2019 年12-15 倍PE，对应的合理价值区间为4.56 元-5.70 元，给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和地产政策调控，以及转型发展进展不顺的风险。