投资要点:

    公司开发业务立足天津,整合资源逐步多元化。公司是天津保税区唯一一家区属国有控股上市公司,控股股东为控股比例51.45%的天保控股。2007 年7 月,公司实现借壳上市,主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。公司在建项目包括天保金海岸、天保意境兰庭、汇津广场、天保公寓,主要位于天津滨海新区和空港经济区。此外,公司正整合区域优质资源,拓展航空产业、众创空间、园区开发等新领域。

    公司受益京津冀一体化发展,开发业务受益天津市场量价齐升。我们认为,天津自由区将参与、引领京津冀协同发展,同时与一带一路战略相结合。目前,公司开发的项目位于天津滨海新区、空港经济区,拥有土地储备建面达70 万平,将充分受益。2016 年前8 月,天津商品住宅累计销售面积同比大增43.8%,住宅销售价格同比增21.0%。公司开发业务将充分受益。

    天津民航三年计划和大股东资源,助力公司拓展航空业务。天津民航三年计划要形成以航空研发制造、航空维修、金融租赁、航空物流、培训会展等重要业态全面发展的航空产业体系,到2017 年,天津航空产业经济规模将达1045 亿元。公司控股股东-天保控股旗下资源丰厚,这为公司拓展多元化业务提供了机会。2016 年6 月,公司同意以3.22 亿元收购中天航空60%股权。本次交易已获得国资部门批准。中天航空公司2015 年实现净利润6158 万元,按照A 股市场上可对标公司包括中航飞机估值100 倍PE 和中直股份50 倍PE,取50 倍PE 测算,该公司的合理估值在30.8 亿元。2015 年10 月,公司启动了收购天津航空产业开发有限公司49.23%股权立项工作。2016 年7月,公司与中科天津所共同打造中科天保产业园。2016 年1 月,公司以1.23亿元竞得渤海证券0.8646%股权(3491 万股)。

    投资建议:业绩大幅增加,转型航空和园区开发预期强烈,买入评级。公司2016 年上半年实现归属于母公司净利润1.12 亿元,同比增长57.6%,折合EPS 为0.11 元。据此,在不考虑收购的中天航空贡献业绩的情况下,我们预计2016-2017 年公司EPS 分别为0.26 元和0.34 元。公司未来参与组装大飞机和参股天津航空产业公司股权的概念稀缺,A 股市场上可对标公司包括中航飞机(拥有自主生产产权的完全生产线)和中直股份,而多元化转型地产公司可参考天健集团和格力地产。上述四家公司的2016 年市场PE 估值在47 倍左右。由此,我们取2016 年的40 倍PE,即对应未来六个月10.4 元的目标价,首次给予“买入”评级。

    风险提示:公司收购和转型不成功。