天保基建是天津保税区投资控股集团旗下的上市国有房地产企业。公司近期拟以现金收购集团旗下中天航空60%的股权和航空产业49%的股权，前者参与空客A32 飞机的总装项目，供应空客进军航空领域，后续在其他机型组装、零部件等合作空间巨大，是A 股稀缺标的；后者实现民航科技产业化基地的运营，背靠民航大学优质资源，有望对孵化成熟企业进行产业化投资，拓展新的盈利增长点；近日公司公布与中科院天津所成立合资公司，合作运营生物科技产业园，专业园区孵化项目再下一城。我们认为公司是优质转型标的，估算地产业务RNAV 约60 亿元提供安全边际，自上而下转型航空产业坚决，公司目前20 亿在手现金充裕保障外延发展空间，我们预测公司2016-2018 年每股收益分别为0.26 元、0.36 元、0.43 元，采用分部估值法给予公司90 亿元的目标市值，即9.00 元/股，其中地产业务RNAV 为60亿元，航空产业6,000 万净利润给予50 倍市盈率即30 亿元。公司目前扣除集团持股后的实际流通市值仅约30 亿元，首次覆盖给予买入评级。

    　　支撑评级的要点

    　　拟收购中天航空60%股权，供应空客320 飞机总装。公司拟以1 倍市净率现金收购中天航空60%股权，与空客合资参与A320 组装业务，每年总装量50 架次，实现净利润约1 亿元；A330 组装线即将投产，预计2017年实现生产交付远期目标年产24 架；并积极争取A350 业务和空客零部件的供应。公司业务由此进入航空领域，也成为民航产业A 股稀缺标的。

    　　拟收购航空产业49%股权，专注民航科技产业化基地运营。民航科技产业化基地位于天津航空城内占地11 平方公里，目前已入驻包括空客总装、中直、西飞机翼等航空企业50 余家，公司将与民航总局唯一直属大学——民航大学合作，背靠资源优势专注于航空产业园的运营，有望对孵化成熟的企业参与民航产业投资，培养新的利润增长点。

    　　拟与中科院天津所成立合资公司，运营生物科技产业园项目。公司近日拟与中科院天津工业生物技术研究所合资成立中科天保产业园运营管理有限公司负责汇盈产业园的开发和运营，公司持有51%股权，力争打造国内领先的生物高端技术、生物高端装备、生物高端产品的研发孵化转化基地，最终形成公司新的业务优势和利润增长点。

    　　物业储备提供安全边际，自上而下推动航空产业转型。公司自上而下转型航空产业坚决，位于自贸区内70 万方未开发土地储备低成本高毛利，保证转型期的业绩贡献，我们估计公司目前可结算的物业面积近60 万平米，RNAV 约60 亿元。此外，公司在手现金24 亿元，净现金16 亿元，保障后续外延扩张的空间，为转型航空业务打下基础。

    　　评级面临的主要风险

    　　房地产项目去化率偏低；航空资产收购和转型进度慢于预期。

    　　评级面临的主要风险

    　　我们预测公司2016-2018 年每股收益分别为0.26 元、0.36 元、0.43 元，采用分部估值法给予公司90 亿元的目标市值，即9.00 元/股，其中地产业务RNAV 为60 亿元，考虑到标的稀缺性和外延成长空间，航空产业6,000万净利润给予50 倍市盈率即30 亿元，首次覆盖给予买入评级。