投资要点

    2006年，经过长达一年的讨论、准备，滨海新区的开发开放进入了一个新的阶段，发展的滨海新区离不开资本市场的支持，也正是基于此，天津保税区粉墨登场，借壳S天水进入资本市场。

    重组后作为一家立足于滨海新区的上市公司，公司的价值主要基于滨海新区的光明前景。控股股东“天保控股公司”是保税区管委会直属的大型国有企业。

    本次重组非常彻底，原有业务全部置出（除了天材房产80%的股权0.72亿元），置入的资产天保房地产的100%股权，主要是四个房地产项目，金海岸项目中的一部分（14.35万平方米），天津国际贸易与航运服务区2号楼（2.33万平方米），天津空港加工区员工公寓（5.28万平方米），天津港保税区滨海国际贸易服务中心（4.27万平方米）。

    同时天保控股承诺将把其拥有的土地储备及房地产开发项目注入天水，这为公司未来发展提供良好的资源支持，主要包括现有的金海岸项目（约150万平方米），另外天保控股是空客Ａ320总装线项目的三大中方投资方之一，该项目占地约20平方公里，其中需要大量住宅及商业酒店等配套项目，这些项目有可能成为天水今后的发展的潜在资源。

    在S天水的股改方案中，未来的控股股东天保控股承诺，公司2007、2008、2009年三年净利润分别不低于1亿元、1.1亿元、1.2亿元。

    我们测算公司未来两年的净利润分别为1.18亿元、1.32亿元，对应的每股收益分别为0.49元、0.55元，保守估计，我们按照目前地产股平均25倍的市盈率测算，其合理价格为12.39元，考虑滨海新区未来发展的前景及大股东资产注入的预期，乐观估计，我们按照30倍的市盈率测算，其对应的价格为14.87元。

    目前S天水的股票价格为8.83元，距离我们保守估算的合理价格仍然有57.03%的涨幅，距离乐观估算的合理价格有88.43%的涨幅。因此，我们给予公司“买入”的投资评级。