事项：

    公司公布2021 年半年报，实现营业收入384.8 亿元，同比增长29.6%，归母净利润17.5 亿元，同比下降14.7%，对应EPS 0.46 元。

    平安观点：

    多因素影响业绩表现，未结资源仍旧充足：公司2021H1 营收384.8 亿元，同比增长29.6%，归母净利润17.5 亿元，同比下降14.7%。利润同比下降主要受非并表项目结算减少影响，2021H1 投资收益同比减少10.9 亿元。

    期内综合毛利率同比降0.97 个百分点至16.3%，整体降幅有限。期末合同负债1288.2 亿元，为近一年营收1.5 倍，未结资源仍旧充足。

    销售快速增长，拿地成本改善：2021H1 销售额1089.8 亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1 万平米，同比增长29.7%，销售均价13793 元/平米，同比增长3.2%。其中一二线销售面积占比32%、销售金额占比36%。

    上半年新增项目41 个，规划建面699.9 万平米、总地价287 亿元；对应拿地销售面积比、拿地销售金额比88.6%、26.3%，较2020 年降1.8 个、7.7 个百分点。平均楼面价4100 元/平米，同比降7.1%，地价房价比29.7%，同比降3.2 个百分点。期末公司全部开发项目505 个，可竣工资源共计4740 万平米，其中一二线占比约33%。

    财务状况稳健，经营性净现金流持续为正：2021H1 末净负债率95.3%、剔除预收款后的资产负债率77.4%、现金短债比1.03 倍，三条红线黄档达标。期内经营活动产生现金流量净额24.1 亿元，持续保持正值。

    投资建议：考虑公司全年计划竣工下降，行业融资、行政监管趋严影响费用及后续增长预期。下调公司盈利预测，预计2021-2023 年EPS 分别为2.09 元（原为2.36 元）、2.28 元（原为2.88 元）、2.48 元（原为3.25 元），当前股价对应PE 分别为2.2 倍、2.0 倍、1.9 倍。公司升级完善激励机制，优化资产负债结构，充足预收仍有望为业绩释放提供保障，估值及股息率亦具备吸引力，维持“推荐”评级。

    风险提示：1）若重点城市楼市调控力度超出预期，销售以价换量，将带来结算毛利率进一步下行、存货减值风险；2）若行业金融监管力度进一步趋严，将对公司规模发展产生负面影响；3）若基于土拍竞争压力，公司降低土储权益占比，将导致少数股东损益占比上升稀释归母净利风险。