事件描述

    　　2021Q1 公司实现营收143.5 亿（+23.9%），归母净利6.9 亿（+10.2%），扣非后归母净利6.7 亿（+27.9%），净利率6.4%（-0.03pct），归母净利率4.8%（-0.6pct）。

    　　事件评论

    　　毛利率下降及少数股东损益占比提升等因素，导致归母净利增速低于营收增速。

    　　2021Q1 公司营收同增23.9%，主因开发业务结算规模增加。营收增速高于归母净利增速，主要由于综合毛利率同降2.35pct 至21.4%（其中开发业务结算毛利率同降2.1pct 至25.7%），税金及附加率同增0.2pct 至3.4%，少数股东损益占比同增8.9pct 至25.3%；但期间费用率同降2.1pct 至8.6%，所得税率同降1.9pct 至25.1%，一定程度缓解毛利率下降对归母净利增速放缓的影响。2021Q1 公司净利率6.4%（-0.03pct），归母净利率4.8%（-0.6pct）。截至2021 Q1 公司表内合同负债1238.0 亿，相较2020 年底增长2.9%，合同负债/年化结算收入=2.1X，有效保障后期收入结算。

    　　2021Q1 销售高增，拿地相对积极但强度仍有待提升。2021Q1 公司销售额484.2亿（+124.3%），销售面积351.5 万平（+ 114.8%），销售均价13775 元/平（+4.4%），去年同期低基数及销售积极，使得公司销售高增。2021Q1 新增项目12 个（去年同期14 个），拿地建面约222 万方（+33.7%），拿地金额约74.1 亿（+26.6%），楼面价约3340 元/方（-5.4%），拿地面积/销售面积=63.2%（-38.3pct），虽拿地量同比增加，但拿地强度仍有待提升。截至2021Q1 未竣工土储4568 万方（在建项目3185 万方+待建项目1383 万方），其中一二线城市占比约35%，可售周期不足2 年，公司虽坚持高周转，但土储厚度仍待提升。2021Q1 公司新开工273.3 万方（+136.1%），竣工面积 127.2 万方（+102.6%），开工补库存力度适中。

    　　三条红线指标处于“黄档”，债务结构优化。2021Q1 净负债率97.5%，剔除预收款的资产负债率78.6%，现金短债比1.1 倍（扣除受限资金），处于“黄档”范围。

    　　2021Q1 公司有息负债778.5 亿，较2020 年底下降2.6%；其中短债195.2 亿，较2020 年底下降16.5%，占比25.1%，较2020 年底下降4.2pct，债务结构优化。

    　　投资建议：合同负债充沛保障收入结算，债务结构优化。公司坚持高周转模式，运营效率处于行业前列；合同负债充沛，保障后期收入结算。预计2021-2023 年归母净利92/102/113 亿，增速30%/11%/10%，对应P/E 为2.9/2.6/2.4X，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1. 拿地强度下降；

    　　2. 毛利率下降。