事件：4 月27 日，中南建设发布2020 年年度报告。

    　　毛利率同比逆势提升0.54pt，归母净利润70.8 亿元同比大增70%，分红创历史新高。2020 年公司实现营业收入786.0 亿元，同比增长9.4%；每股分红0.556元，分红率30.05%，同比提升4.75pct，创历史新高。公司2020 年合并报表范围内已售未结资源1202.9 亿元，覆盖当期房地产业务收入2.05 倍，为未来营业收入增长奠定扎实基础。利润方面：房地产开发业务毛利率较去年提升1.21pct 至19.14%，带动公司整体毛利率提升0.54pct 至17.29%。归母净利润70.8 亿元，同比大增70.0%，归母净利率9.0%，同比提升3.2pct；同时非并表项目投资收益同增105.1%至42.9 亿元，得益于净利润大幅增加，平均加权净资产收益率同比提升6.60pct 至28.18%。费用管控方面：20 年销管费率、财务费用率分别为5.8%、0.7%，较19 年分别下降0.7、0.2 个百分点。因此归母净利润大幅增长的原因为毛利率的逆势提升、优秀的费用管控以及非并表项目投资收益的增加。

    　　销售金额2238 亿元同增14.2%，拿地积极，可竣工资源丰富。销售方面：2020年公司房地产开发业务实现销售额2238.3 亿元，同比增长14.2%，占全国商品房市场份额的1.29%，近5 年公司销售额市占率迅速上升；实现销售面积1658.3 万方，同比增长9.4%；销售均价13281 元/平，同比增长4.4%；拿地方面：公司2020年新获取项目107 个，新增土储建面共计1523 万方，同比增长54.0%；新增土储总投资额762 亿元，同比增长46.8%；拿地楼面价为5002 元/平，同比降低4.7%。

    　　金额口径和面积口径的投销比分别为为34.0%和90.4%。公司聚集深耕长三角、珠三角以及中西部核心城市。截至2020 年末，公司在建及未开工项目规划建筑面积合计4472 万方，覆盖当期竣工面积3.31 倍，可竣工资源丰富，其中一二线城市占比36.4%。新开工和竣工方面：2020 年新开工面积约1357 万方，同比微降3.5%；竣工面积约1349 万方，同增42.6%。2021 年计划新开工面积约930 万方，竣工面积约1251 万方。

    　　财务结构大幅改善，“三道红线”已达标两项。公司2020 年“三道红线”指标已有两项转绿：剔除预收账款的资产负债率为79.76%，同比下降4.20pct；净负债率97.27%，同比下降71.12pct；现金短债比1.41，扣除受限资金之后的现金短债比1.04；公司坚持不依赖有息负债的发展模式，2020 年末有息负债799.0 亿元，绝对值在行业内同等规模的企业中保持低位，其中短期负债占比29.25%，同比下降5.06pct，长短期结构更加均衡。

    　　投资建议：我们预测公司21/22/23 年收入增速为35.2%/22.7%/13.4%，归母净利润为94.40/111.97/125.69 亿元， 增速为33.4%/18.6%/12.3% ， EPS 为2.47/2.93/3.29 元/股，对应PE 为2.9/2.5/2.2x。维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控措施收紧超预期，疫情反复超预期。