事件描述

    福星股份发布2011 年年报，实现营业收入47.61 亿元，下降15.38%；实现营业利润7.3 亿元，增长8.17%；实现归属母公司净利润5.23 亿元，增长4.34%；每股收益0.73 元。，利润分配为每10 股派发现金红利1 元。

    房地产结算收入下降，结算项目高毛利支撑业绩小幅上升公司11 年营业收入有所下滑，主要因房地产结算收入下降19.73%所致，但是毛利率显著提升支撑业绩小幅提升。由于结算项目主力项目为水岸国际以及青城华府（毛利率分别达59%和48%），推高整体毛利率11.1 个百分点，达43.30%。预计明年毛利率应该会有所下滑：原因在于明年的结算项目大盘为政府回购项目福星城，预估该项目毛利率为35%，低于今年整体毛利水平。

    财务有所收紧，表外压力已释放公司财务相对仍然较为紧张。11 年新开工230 万平，同比增长75.81%，建安成本方面资金占用较大，综合下来公司净负债率继续走高，虽然比08 年的高点仍有一定空间，但考虑到还有56 亿的信托表外负债，财务方面仍存压力。不过公司在武汉的地域优势使其银行授信仍游刃有余，一季度还获得国开行8 亿贷款，融资方面仍然畅通，在资本流出方面，预计今年新开工同比去年会有所下降，另外，储备城中村项目的签约节奏也得以控制，今年预计土地款即毗邻欢乐谷的和平村项目，总价23.52 亿，已支付2.78 亿。按照公司历来的支付节奏，今年预计将支付10 亿。年内到期的20 亿信托公司已于3 至4 月份提前还款，表外压力已经安全释放。

    12 年维持推量保证资金回流11 年是公司货量显著上升的一年，全年可售货量为120 亿，销售额达66.15 亿，同比增长51.9%。整体去化率约为55%。12 年计划推盘量与去年相持，主要是已推项目的续推，销售的大型项目为福星城、国际城以及水岸国际。主力盘为福星城。项目总体量60 万平，已经推出24 万平，剩下的30 余万平将从4 月份开始陆续推出。从武汉市场的热度来看，超越去年的销售业绩基本可期，同时也是公司缓解资金压力的重点。

    维持对福星股份“谨慎推荐”评级公司储备充沛，区域市场去化能力较强，但财务压力仍有所提升，短期压力虽然已经释放，但仍旧考验公司在目前情势下的市场渗透能力。预计公司在11-12 年EPS 分别为0.88，1.14，对应PE10.58、8.17 倍，我们看好公司在城中村运营的先行者优势以及资源锁定下的业绩弹性，但目前受制于财务压力，予以“谨慎推荐”评级