投资要点:

    受毛利率拖累,公司上半年续亏。公司报告期内实现营业收入21.42 亿元,同比增长1.41%,低于预期,其中房屋销售实现营业收入17.64 亿元,同比增长82%,上半年公司实现归属于母公司股东净利润-9.52 亿元,一方面是毛利率由15 年同期的12.32%降低到4.82%,其中房屋销售的毛利率由25.72%大幅下跌至9.34%,另一方面是公司财务费用的大规模增长,主要是当期利息费用可资本化的部分相对较少,增加了公司利息支出。

    报告期内房屋合同销售保持稳健,未来项目将聚焦一线城市的旧改和城市客厅的深化。16年上半年公司实现合同销售面积17.26 万平米,合同销售额16.17 亿元,销售面积与去年同期(12.35 万平米)相比有大幅的增长,然而受项目结构的影响,销售均价有一定程度的下降,导致销售额增长没有显著增长。我们预计公司当前拥有储备建筑面积550 万方,未来公司主要聚焦上海等一线城市的旧城改造,也是公司地产业务转型发展的重点方向。当前公司积极推进上海曹路(计容建面66.35 万平米)和闵行地区(计容建面37.5 万平米)的城中村改造项目,全力推进项目的一级开发。报告期内,海盐城市客厅项目于4 月成功开业,项目开业率达到80%,在招商质量、租金水平、招商补贴控制等方面均有较大提升。截至2016年6 月,各城市客厅已签约品牌数达535 个,已签约战略合作品牌达201 个,我们认为城市客厅作为公司的标杆产品,未来将继续踩点城镇化的进程,将外部资源与公司内部产品融合,提供优质的生活体验。

    恒大成为公司控股股东,未来还看恒大。恒大地产集团目前持有公司52.78%股份,是公司控股股东。恒大目前是港交所上市公司,在地产行业品牌优势明显,实力雄厚。未来恒大有望通过公司登陆国内资本市场,公司成功接棒恒大地产业务,受益于恒大优秀的产品开发能力和出色的营销宣传,实现公司业绩反转。

    盈利预测与投资评级:下调盈利预测,维持中性评级。当前资本市场对公司的投资逻辑着眼点在于壳资源和资产注入,已经超出了地产业务的范畴,未来股价有很大的不确定性。综合考虑公司未来发展战略和恒大入主后带来的正向效应,同时顾及到当前市场环境下恒大入主仍旧需要一定的时间,我们下调公司16-18 年的盈利预测, 预计16-18 年EPS :-0.41/0.11/0.15 元,(原先盈利预测EPS:0.07/0.46/0.64 元),维持中性评级。