事件

    嘉凯城(000918.CH/人民币8.32, 买入)发布《关于转让子公司股权的公告》,将其全资子公司持有的上海凯祥房地产有限公司(凯祥公司)的70%股权以59,155.19万元的价格转让给上海宝华企业集团有限公司。

    凯祥公司是专为开发上海市普陀区104街坊项目而设立的项目公司,项目地块位于上海市中心城区,地上计容建筑面积16.08万平米,容积率2.8,用地性质为住宅,属上海市旧区改造项目。本次股权转让预计可产生税后利润20,242.93万元,将对公司2015年的经营业绩产生积极的影响。

    点评

    1、项目资产出表,保留部分收益权。2014年5月,嘉凯城为增加一线城市旧城改造项目储备,以5.04亿元收购凯祥公司100%的股权。此次嘉凯城以5.92亿元的价格转让凯祥公司70%的股权,凯祥公司将不再纳入上市公司的合并报表范围,顺利实现项目资产出表,并确认相应的投资收益,预计将增厚本年度业绩2.02亿元,合每股0.11元(按定增扩股前股本计算);公司同时保留30%的项目权益,享有未来一定比例的开发收益权,预计项目将在2016年1季度实现销售。

    2、加速现金回流,轻资产模式保障“城市客厅”战略实施。公司在传统地产业务方面逐渐实行轻资产的运营模式,未来或继续通过项目股权的部分或整体转让,加速资产周转和现金回流,改善流动性和优化资本结构。同时,公司正积极推行“城市客厅”战略,年内预计签约60个项目,开发体量对资金需求较大,而传统地产项目逐渐清理出表后,回笼的现金流将反哺“城市客厅”项目推进,保障城镇生活服务平台战略的实施。

    3、传统地产业务聚焦上海,存量项目寻求变现。公司于今年4月获取位于闵行区和曹路镇的两个城中村改造项目,未来传统地产业务有望实现战略转型,范围从全国铺开收拢至上海,并依托中凯在上海的旧城改造项目经验争取更多的低成本城市旧改好城中村改造项目获取。同时,公司将致力于清理变现上海以外的存量项目资产,加速回笼现金。截至今年3月,公司存货账面价值约300亿元,青岛、武汉等项目占压资金较多。

    4、线上平台逐步搭建,项目并购积极推进。在快速推进城市客厅业务的基础上,预计公司年内将完成线上平台搭建并开始运营,亦有望进行一些线上业务的并购。基于城市客厅在小城镇范围内的用户粘性,公司未来将依托该业务搭建城镇生活平台,一边增加互联网业务的人才储备,一边选择有清晰盈利模式的互联网项目进行持续并购,有望积极布局垂直类电商O2O、互联网金融、及教育医疗等领域,争取逐步打通线上闭环。

    重申买入评级

    我们认为公司以城镇客厅模式聚焦长三角经济强镇消费升级需求,并积极发展互联网O2O模式,是新型城镇化的独特标的。随着公司项目清理,流动性和业绩有望获得显著改善,我们重申买入评级。