2009 年公司实现营业收入18.13 亿元，同比增长43.88%，归属于母公司股东净利润1653.79 万元，较2008 年降低4382.11 万元，同比下降72.60%。基本每股收益0.01 元。

    津滨发展实际控制人为天津市人民政府，大股东为天津泰达建设集团。公司所持项目多位于天津滨海新区，区域规划也将给公司的地产业务带来机会。

    公司三大业务构成：房地产销售、工业厂房出租、商品销售。

    从公司今年的主营业务收入和利润构成看，工业厂房租金收入1.06 亿元，占主营业务收入的5.87%；毛利率81.96%，毛利占主营业务利润的25.28%；房地产销售收入9.07 亿元，主要为杰座商务中心、汉沽天润新苑、西青别墅等项目销售收入，占主营业务收入的50.04%，毛利率26.49%，毛利占主营业务利润的69.68%，二者合计占公司主营业务收入55.91%，占主营业务利润的94.96%。而商品销售收入7.39 亿元，占主营营业收入的40.77%，毛利率仅为0.54%，对业绩的贡献极小。

    利润来源全部为转让广东津滨房地产开发有限公司50%股权获得投资收益6000 万元。剔除投资收益后，营业利润为负值，主要原因是：1、毛利率较低；主要是商品销售毛利率低，且占营业收入的比重较大，拉低了公司整体毛利率；2、计提雅都公司商誉减值准备2512 万元；3、期间费用较高。特别是财务利息支出高达1.75 亿元，极大影响了公司业绩。

    2010 年公司经营计划：实现合并主营业务收入28.77 亿元，计划营业、管理、财务三项费用合计4.25 亿。收入主要来源于滨海投资服务中心确认转让收益2 亿元及滨海国际项目二期竣工结算。期末预收账款8.42 亿元，同比增幅较大，但与28.77 亿元的经营目标仍有较大差距。

    资金压力较大，财务费用居高不下。期末资产负债率68.14%，同比提高7.02 个百分点；一是由于公司2009 年完成发行7亿元公司债券，发行利率7.2%；二是预收账款增加，剔除预收账款后的资产负债率为58%，处于行业较高水平。 公司需要尽快改善资产结构，降低财务费用。

    我们预测公司2010 和2011 年的每股收益分别为0.06 元和0.09 元，按公司最近收盘价6.19 元，对应的动态市盈率分别为96 倍和69 倍。估值较高，维持“中性”评级。