REITs 变现物业价值,购物中心运营与股权投资双轮驱动

    依据修改后的定增方案,华联股份拟以 3.43 元/股(原4.88 元/股)、作价8.6 亿元收购上海镕尚及中信夹层名下两座在建购物中心并向西藏山南(三者均为中信产业基金旗下)募集不超过8.6 亿元配套资金,定增完成后,华联集团持股比例降至24.1%(与原方案基本一致),中信产业基金合计持股比例达到18.4%,成为公司第二大股东。引入中信产业基金后,公司REITs 物业资产变现将有效对接股权投资(去年八月公司已出资9000 万USD/1.6 亿元RMB 与中信产业基金一起投资饿了么/唱吧),彻底转变传统购物中心运营商商业模式:1)通过REITs 出售物业并受托管理,变现物业增值收益,并持续享受运营管理收益,商业模式大幅减轻;2)REITs 变现资金除持续兼并扩张优质物业外,更可以对接中信产业基金资源,通过优质股权投资项目获取投资回报。

    A 股唯一社区购物中心运营商,享受业态成长红利

    购物中心兼具购物消费、餐饮娱乐、休闲健身等一站式体验功能,长期来看依然是消费升级的重要发展方向之一。具备优秀运营能力的运营商有望脱颖而出,重塑行业竞争格局。华联股份是A 股唯一社区购物中心运营商,至今已有超过17 年零售行业背景和运营管理经验,旗下已开业购物中心约40 个、185 万方;其中自有物业12 个、62.6万方。公司专注社区型购物中心运营,主力门店竞争力已经达到一线水平。

    物业重估+股权投资,业绩弹性极大

    预计公司未来利润主要来源于三部分,即原主业购物中心运营收益、物业变现投资收益及股权投资收益。由于物业出售价格较账面资产增值幅度较大(已出售的六个项目平均资产增值率达到121.5%)及股权投资收益率的不确定性,公司业绩弹性极大。由于业绩弹性大, PB 是更为合理的估值参考。A 股纯正股权投资类公司仅九鼎投资(16.44XPB)、鲁信创投(5.67XPB)。电广传媒(晨达创投,2.44XPB)与钱江水利(天堂硅谷27.9%股权,PB=2.96X),与华联股份较为可比。公司账面物业资产68 亿、现金36 亿元,PB 仅1.41X(考虑增发约1.54X),。“买入”评级,建议投资者积极关注。

    风险提示: 定增未获通过;股权投资收益波动;购物中心运营利润下滑;