购物中心时代来临,业态分化大势所趋

    1、大型Mall恐将过剩——中国购物中心行业大发展的核心驱动因素是城镇化率提升、人均收入快速提高和消费观念转变,其中大中型购物中心行业整体竞争激烈,部分全国及区域领军品牌如万达已在各地主要商圈成功开拓,占据了显著的先发优势。与此同时,随着大量新项目在综合体开发热潮中扎推入市,许多地区已出现大型Mall供需失衡局面。

    2、社区Mall蓝海竞争——社区购物中心因餐饮、娱乐等体验式业态配比高,客流消费粘性强,受B2C电商冲击相对较小。我们认为其最符合城市建成区面积扩大、远离核心商圈居民聚居区日益增多的变化格局,暨商业资源结构性供需不匹配引发“商圈漂移”。社区Mall当前尚处“蓝海”竞争阶段,品牌集中度低,租金提升潜力大,在多种购物中心细分业态中具备更好的发展前景。

    商圈漂移孕育空间,业绩拐点即将出现

    1、好机遇——公司08年之后经过三次定增,及时从传统百货转型购物中心运营,其间公司紧紧抓住了商圈漂移带来的社区Mall渠道红利,在北京等重点区域的项目开发和储备急速推进。

    2、有壁垒——“BHG-Mall”品牌目前已建立起经验(商业意识超前/人才储备不懈)、物业(选址精准到位/开发形式领先)、资源(集团全力支持/长期自我积累)等系列竞争壁垒,足以保障未来外延扩张的持续。 3、拐点期——考虑到13-14年为项目开业高峰期,收入成本错配现象严重,公司的主营毛利率将短暂承压;其后随着新项目渡过培育期和运营规模效应显现,公司的期间费用率和经营现金流将相继迎来拐点。

    4、大平台——公司自我定位为商业资源整合平台,拟从上下游、跨市场、全渠道等方向入手,不断对购物中心主业的盈利模式进行创新。

    盈利预测与评级

    随着行业空间、收入来源、费用枷锁等核心驱动逻辑的理顺,华联股份将从过去数年的绩差状态中困境反转,预计公司14-16年净利润分别为0.98亿、2.41亿和3.46亿,同比增48.6%、147.1%和43.6%。

    我们看好公司到2020年成长为“运营面积超400万平/总营收达50亿/总市值跨越250亿”的优质商业转型标的,参照海外可比企业CMA和SPG的估值体系并给予折价,年内目标价3.86元,对应未来三年平均收入的4倍PS,首次给予“买入”评级。

    风险提示:

    项目扩张进度低于预期,竞争加剧导致招商空置率上行。