事件描述

    公司公布2012年年报和2013年1 季报，2012年实现营业收入8.48 亿元，同比增长36.22%，归属净利润5292万元，同比下降19.17%，EPS为0.05 元/股。2013年1 季度实现营业收入2.45 亿元，同比增长18.55%，归属净利润652 万元，同比增长111.59% ，EPS为0.01 元/ 股。

    同时公司公布非公开发行股票预案：拟以不低于2.71 元/ 股的价格，发行不超过11.62 亿股，募集资金总额不超过31.50 亿元，公司大股东华联集团拟认购本次发行股票总量的29.58%，公开发行完成后，华联集团的持股比例不变。

    事件评论

    低基数下的业绩高弹性。若剔除非经营性损益项目，2012年及2013年1季度公司经营性利润分别同比增长123% 和46% 。我们认为，2012年公司业绩快速增长主因在于：1 ）北京天时名苑、天通苑项目试营业，贡献当年租金收入约9700万元；2）购物中心咨询业务收入增加6440万元。公司2011年营收仅为6 亿元，而公司未来储备门店充裕，若保持每年5-10家新开店，公司有望持续享有规模基数低、成长空间大带来的业绩高弹性。

    毛利率有望维持高位，费用压力依然较大。2012年毛利率同比提升11个百分点至54%。我们认为，尽管已有项目调整改造、新开项目培育期内亏损会影响公司单季盈利能力。但长期来看，随着公司已开业项目平稳提租以及新开业门店步入业绩快速增长期，公司毛利率有望维持在高位水平。2012年费用率同比提升2 个百分点至42%。我们认为，公司未来几年新开店带来的人工、广告、水电费开支依然较大，同时公司目前长短贷约27亿元，短融券6 亿元，账面现金10亿元，财务费用压力依然较大。

    非公开发行预案利好公司长期发展。本次非公开发行股票募集资金投资项目完成后，公司经营购物中心数量将由 22家提升至35家，自有物业数量由9 家提升至14家。我们认为，尽管短期非公开发行会摊薄公司业绩，但中长期来看，本次公开发行对公司有三点利好：第一，扩大网点分布，提升品牌影响力；第二，筹募资金到位后，现金流压力有望得到缓解；第三，大股东参与增发，彰显对公司未来发展的信心。

    投资建议：不考虑增发摊薄股本的影响，我们预计 2013-2014 年EPS为0.07 元和0.15 元，对应目前股价PE为41倍、20倍。首次覆盖，给予“谨慎推荐”评级。