评论：进入增长期，准REITs 姿态迎接国际合作

    至此，公司已完成了由一家小型零售商向商业地产运营商的转型，目前拥有7 家购物中心物业，通过租赁形式经营管理6 家购物中心。上述13 家物业的7 家已经开业、6 家在建，合计面积40.66 万平方米。

    进入快速增长期，有效平衡发展速度和资金保障。

    公司计划每年新增3 家购物中心，重点发展北京市场，适当拓展合肥、沈阳、成都、南京等重点地区。

    我们预计公司09－11 年经营性净利润能够分别达到4800 万元、9000 万元和1.38 亿元（年复合增长70%）。

    90%的分红比率将公司打造为一家准REITs，后续将引入高资质海外战略合作者。虽然目前的分红收益率只有2%，但随着业绩增长有望逐年提升。华联股份有望成为其优质商业地产在A 股上市的平台。

    估值与建议：适合中长期投资

    我们看好其基本面改善、盈利模式、业绩增长确定性，及由此带来的中长期投资价值。只按已有物业计算的NAV 可达50 亿元（每股10.1 元），较目前44 亿元市值仍有15%溢价，股价具备资产价值支撑。

    市盈率（10 年37 倍）在零售板块处于较高水平，这是我们维持“中性”评级的原因。当然，由于其高成长性和实质性业务转型，应享有一定的溢价，且房地产板块物业持有型公司估值均在40 倍左右。我们后续将密切关注其业绩超预期和资产注入潜力。