事件：5 月11 日，公司公告，拟将全资子公司顺鑫佳宇房地产开发公司100%股权在北京产品交易所公开挂牌转让，公司将对顺鑫佳宇49.74 亿元的债权转为对顺鑫佳宇增资，增资全部计入资本公积，不增加注册资本。

    　　债转股后顺鑫佳宇资产负债率降低，合并报表层面对利润表基本无影响。公司房地产收入基本是由子公司顺鑫佳宇贡献，房地产业务营收与子公司顺鑫佳宇营收基本一致。由于顺鑫佳宇信用不如母公司，预计借款多来自于母公司层面，近几年子母公司报表财务费用基本一致也可以印证。顺鑫佳宇向母公司的借款体现在其他应收款项目上，22 年仍占用母公司约70 亿元资金。顺鑫佳宇2022 年营收6.37亿元，净利-7.76 亿元。2023 年1-4 月营收11.26 亿元，净利3.73 亿元，期末资产45.4 亿元，流动负债60.7 亿元。净利3.73 亿元系本次债转股带来的资产处置收益5.07 亿元带动，还原后1-4 月地产公司亏损1.34 亿元。此次债转股，顺鑫佳宇报表层面，对顺鑫农业的其他应付款转为资本公积，资产负债率降低。合并报表层面，顺鑫农业其他应收款转为长期股权投资，顺鑫佳宇仍为全资子公司，资产科目内部转化预计对利润表基本无影响。

    　　债转股挂牌转让后地产业务剥离进一步推进，业绩确定性增强。顺鑫农业每年的财务费用约2-3 亿元，剥离房地产业务后，顺鑫农业的利息费用有望减少，母公司净利率有望进一步提高。公司前期投入20 亿元买回顺鑫佳宇商务办公楼，优化顺鑫佳宇资产负债表，本次对顺鑫佳宇以债转股的方式进行增资，有利于推进顺鑫佳宇在北京产权交易所公开挂牌转让，加快地产业务剥离，符合公司聚焦主业战略和长远发展利益，减少地产业务对报表净利造成的波动，业绩确定性增强。

    　　投资建议：22 年是调整年，23 年重点关注老品恢复+结构改善+金标大单品放量，酒厂经营、公司管理班子稳定，经营方向明确、战略定力强，继续强烈推荐。预计23-25 年公司营业收入为141.16/170.15/197.78 亿元，同比增速为20.87%/20.53%/16.24% ， 归母净利润为6.76/8.72/10.96 亿元， 同比增速为200.38%/28.99%/25.68%，现价对应23-25 年PE 为37.90x/29.38x/23.38x ， 维持“买入”评级。

    　　风险提示： 疫情反复风险，新品推广不及预期风险，白牛二销售不及预期风险