事件:

    2015年1月21日晚,国兴地产公告调整非公开发行股票方案的公告,调整本次非公开发行股票的认购价格(从6.21元/股提高至8.02元/股),并基于公司发展的资金需求情况取消了补充流动资金部分的募投投向,募集金额由14.9亿元调整为10.5亿元。大股东仍然以现金全额认购增发股份。

    投资要点

    增发价格有所提升,但大股东仍然全额现金认购,进一步体现了大股东对于公司的未来发展的信心。考虑大股东持有公司的成本,国兴地产当前股价(9.9元/股)具有较高的安全边际。本次增发价格由6.21元/股提升至8.02元/股,大股东仍然不改初衷,将以10.5亿元现金全额认购本次增发的1.3亿股(国兴地产当前总市值仅17.92亿元)。结合此前两次财信地产持股成本:1)2010年12月,财信集团从北京融达(原第一大股东)受让国兴地产3602万股,转让价格为9元/股,收购总价为3.24亿元,此次转让后,财信集团持有国兴地产19.9%的股份,为公司的第二大股东。2)2013年8月,财信地产受让财信集团此前获得的国兴地产股份,转让价格为9.2元/股,总价款为3.31亿元。同时财信地产受让北京融达1810万股,转让价格为9.2元/股,总价款为1.67亿元,此次转让后财信地产共持有国兴地产29.9%的股份,成为公司的第一大股东。

    募资投向方面的变更客观上使得国兴地产的增发预案顺利实施的可能性大幅提升。,公司公告基于公司发展的资金需求情况取消了补充流动资金部分的募投投向,募集资金10.5亿元全部投向国兴〃北岸江山东区住宅项目的开发。从2013年8月国兴地产公告非公开增发预案和2014年3月证监会受理该方案以来,地产再融资的条件也发生了巨大变化,不再需要国土部进行审核。我们认为这都将促进国兴地产增发的进度明显提升。

    增发如果成功,国兴地产周转速度将明显提升。目前国兴地产在重庆开发“国兴北岸江山”的大盘项目,该项目位于重庆市江北区嘉陵江北岸北滨路中段,是两江新区的成熟地区。总建筑面积160万平方米,该项目于2008年开始获取,楼面地价约755元/平米(按东区估算),具有较高的毛利率。该项目2011年开始开发,2012年和2013年分别实现销售面积9.1万平米和12万平米,分别实现销售金额6.2亿元和9亿元,对应实际存货周转率仅为13.3%和16.2%,大幅低于行业主流地产公司的周转速度。加速周转的主要瓶颈在于资金的缺乏,当前销售收入有限,单靠项目销售进行滚动开发,难以实现快速开发。而半年报末公司资产负债率为82%(行业平均为76%),净负债率为136%(行业平均为100%),且由于公司净资产规模仅4.28亿元,难以进一步取得银行信贷支持,进一步加杠杆的开发的空间有限。我们认为如果此次增发能够成功,按此前募集资金计划国兴地产能成功募集净额10.5亿元则将有效补充公司开发资金,加速地产项目快速开发。

    财信地产先后以近5亿现金收购国兴地产股权成为第一大股东,并计划以现金10.5亿元认购公司增发股权,我们认为这些动作体现了财信地产对国兴地产这一上市平台的重视。大股东持股价格及增发价格与当前股价基本接近,公司当前股价具备较强的安全边际。且随着江北项目逐步进入结算,结算利润明显提升,2014年前三季度实现EPS为0.23元(2013年同期为亏损0.14元),我们预计国兴地产2014-2016年的EPS分别为0.61、0.76和0.88元,对应PE分别为16、13和11倍,我们给予其“增持”评级。

    风险提示:增发计划的实施不及预期。