业绩回顾

    2015年上半年公司实现营业收入41.66亿元,同比大幅上涨84.85%;归属上市公司股东净利润5.66亿元,同比增长33.48%;归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为5.81亿元,同比增长36.76%;经营活动现金流量净额转负为正,达到6.86亿元;基本每股收益0.56元/股,同比增长33.45%;加权平均净资产收益率为13.83%,较上年同期提升1个百分点。

    业绩点评

    重点项目延续热销势头, 锁定短期业绩增长

    2015年上半年受益于宽松的货币政策和公积金新政,二季度全国商品房市场迎来阶段性复苏。凭借总体战略布局优势和差异化的产品结构,公司北京、上海、厦门和福州等重点区域项目延续了2014年的热销态势,上半年实现销售额112亿元,创历史新高,在克而瑞研究中心发布的排行榜中全国排名26,位居闽籍房企首位。

    具体来看,北京泰禾1号街区项目报告期内售罄,共实现回款35亿元;泰禾北京院子项目稳居区域别墅销冠,5月份单月销售额达5亿元;受益于通州城市副中心概念,泰禾拾景园洋房4月首期开盘销售额达到3亿元;上海泰禾红御项目上半年成交额位居全市前三;福州和厦门项目的销售情况也继续领跑当地楼市。在强劲的热销势头之下,上半年公司销售商品、提供劳务收到的现金达到68.13亿元,经营性现金流净额近5年首次扭负为正。报告期末预收款项达到136.81亿元,同比增长38.81%,为14年全年营业收入的1.63倍,充裕的可结转资源有效保障未来一到两年总体业绩的稳定增长。

    盈利水平有所提高,减杠杆、去库存仍为重中之重

    上半年公司销售毛利率为35.49%,与一季末36.36%的行业均值基本持平,较年初提高4.12个百分点。一季末公司毛利率和净利率也显示明显高出龙头房企招商、保利和万科近7个百分点。公司的盈利优势一方面来源于占比较高的优质豪宅项目,较高的附加值空间有效打开了盈利空间。另一方面在于成本控制和管理效率的提升,报告期内公司期间费用率(销售费用率、管理费用率和财务费用率)由年初的10.59%降至7.86%,接近龙头房企费率区间。主要是随着公司项目品牌优势的确立,销售费用投入比例降低,由此导致销售费用率由年初的7.31%降至4.91%。

    虽然公司的产品定位和开发模式在近期取得了不俗业绩,但是豪宅产品的高杠杆、高投入以及去化较慢的特点也决定了公司前期大规模投资拿地回收周期较长的经营特点,同时高杠杆的过度使用也加剧了市场波动带来的经营风险。报告期末公司资产负债率高达89.72%,剔除预收款项的资产负债率为87.28%,基本维持年初高位水平,分别高出行业均值15和34个百分点。货币资金与一年内到期债务的比值较年初提升了8个百分点至29%,但是大幅低于行业均值50个百分点,公司长短期偿债均承受着较高的压力。虽然上半年公司无新增投资土地,财务状况有所改善,但是存货水平依然高达613.56亿元,占总资产的比重85.84%,可以推断下半年公司经营重点依然在于加速存量去化,投资拿地态度将更加趋于保守和谨慎。

    转型业务初步落地,未来发展空间可期

    上半年公司先后与廊坊凯创房地产开发公司设立合资公司参与京津冀核心城市群的建设;通过下属子公司参股深圳吉屋网络深度挖掘互联网和房地产的契合点;出资设立基于福建自贸区的泰禾金控集团,寻求大金融领域的投资机会;参与发起设立海峡人寿,进军福建地区保险业。公司当前还持有3.49%东兴证券和0.36%福州农村商业银行等金融机构股权,未来将进一步寻求金融业与房地产核心主业之间的配合空间,通过创新合作模式实现多元融资,并且借力资本市场推动转型业务的快速增长。公司当前的债务结构可能限制转型业务的后续投入,但是我们持续看好公司当前的业务结构以及转型业务的发展空间。

    投资建议

    公司当前主营业务保持稳健增长,下半年泰禾上海红桥、北京长安中心、北京泰禾中央广场、西府大院以及南京院子等项目预期陆续开盘,考虑到优质项目的区域优势,公司有望充分借力宽松的政策环境和一线城市改善性需求的释放冲击全年300亿的销售目标。8月份公司通过非公开发行方式成功发行20亿元公司债,非公开发行股票定增40亿元的申请也已经获得证监会核准批复,预期公司资产结构将得到进一步优化。因此我们上调公司业绩增速,预测未来3年EPS分别为1.329元,1.691元和1.997元,考虑到公司资金链的压力以及市场波动的风险,将公司评级提升为“谨慎增持”。

    风险提示

    资金链压力较大,前期集中投资拿地回收期较长,潜在市场波动未来对资金回流影响较大;流动性紧张限制转型业务的后续投入,短期难以创造实质性利润。