苏宁环球：金陵地产龙头，产业转型先锋

    　　公司原为吉林纸业股份有限公司，2005 年重组后通过不断注入控股股东及实际控制人旗下的优质地产资源，并配合自身快速扩张，苏宁环球一跃成为南京地区地产龙头企业。2014-2015 年在地产深化调整背景下，公司明确以地产主业为支撑，坚定实施“大文娱+大健康+大金融”三大转型布局。

    　　坐享地产回暖高红利，资金及业绩基础夯实

    　　2015 年至今楼市热度持续走高，南京在本轮复苏中表现强势，2016 年上半年，商品房销量增速高达72.5%。高销量同时带动房价飙升及库存大幅下降。

    　　公司项目大多位于南京，2015 年销量同比增41%，2016Q1 同比增长86%，充分受益区域楼市火爆，高销量为今明两年业绩提供坚实保障。同时，公司目前可售建面达460 万方，主要位于南京和上海，前期项目成本低廉，未来盈利空间广阔。我们对目前在售和未售项目测算，NAV 估值为7.45 元/股。

    　　大文娱：细分行业齐头并进，转型成果初显

    　　在文娱产业快速崛起的风口之上，公司任命文化产业泰斗陈梁先生引领公司文娱转型快速推进。通过与国内高校、影视公司合作以及并购韩国拥有优质IP、VR、衍生品等资源的成熟演艺、动漫企业，公司在动漫、影视、艺人经纪等领域实现了跨越式发展。文娱集团在自身创造价值的同时也能为公司地产、医美业务输送明星广告效应，实现多产业联动打通产业链优势。

    　　大健康：医疗美容为落脚点，战略布局加速

    　　医疗美容行业凭借年复合超20%的增长，备受资本市场关注。公司与韩国ID健康产业集团、ID 美容整形医院合作，共同在中国开展医美业务，全方位引入顶尖韩国医疗技术咨询和团队，通过深入合作快速提升公司在医美领域专业水平。同时，公司参股成立50 亿元医美战略投资基金，目前拟收购12家医美机构，战略投资医美线上平台更美，拉开国内医疗美容布局序幕。

    　　投资建议

    　　我们认为公司背靠丰厚土地资源优势以及二线房地产红利，近几年地产主业业绩有望保持快速增长，同时，公司为谋求长期发展，自2014 年开始，积极谋求去地产化，新兴行业转型，文化领域布局日渐成熟，医美框架拉开帷幕。资源优势+管理层激励+产业资源，有望助力公司突破增长瓶颈，实现主业华丽转身。我们预计2016-2017 年EPS 为0.38 和0.52 元/股，考虑到地产业务较高安全边际以及战略转型方向潜在升值空间，给予“买入”评级。

    　　风险提示：宏观经济遇冷，地产政策收紧，转型推进较慢