简评和投资建议。

    公司2012年2月1日曾预告2011年度归属净利润同比增长70%-88%，本次年报披露的归属净利润增长87.06%，对应EPS为0.45 元，在预告区间的上限，符合我们此前预期。

    公司2011年四季度依然有17.84%的较好收入增速（由于含三期的新中兴于2010年9月底开业，该增速为可比口径），这好于区域内主要竞争者，如果不考虑四季度所得税率较大增长的因素（导致净利润仅个位数增长），其营业利润和利润总额分别实现了32% 和17% 的 增长。

    公司全年完成收入35.24亿元，对应44.22%的增速。此外，由于新中兴大厦全年营业（同比2010年三季度的停业），较高的收入带动销售与管理费用率合计下降了2.36 个百分点，其中四季度可比口径下的两项费用率也减少0.86 个百分点，这是公司业绩大幅增长的主要原因。

    维持对公司判断。

    （1）中兴商业大厦以 23.7 万平米建面（公司自有物业，12.5 万平米经营面积）占据沈阳最核心的太原街商圈优势地段，定位于经营中高档和时尚青春的全覆盖业态，具有最强的竞争实力。

    （2）预计 2012-13 年中兴三期销售收入将有较大提升潜力。由于公司物业面积增加和装修、品牌丰富和结构变化以及经营调整等原因，公司 2011年三期销售（预计约 6.3 亿元左右）仍低于预期，但新中兴已开业一年半时间，消费客流和客单价均有提升，预计 2012年及以后年度增速将加快，预计 2012年收入约7.6 亿元。

    （3）新外延扩张仍值得期待。预期公司仍有机会围绕中兴商业大厦进行新的外延扩张，做一个更大的城市综合体。此外，我们预计不排除公司有围绕沈阳在本溪、鞍山等附近城市实施外延扩张的可能。 调整盈利预测。根据公司年报数据，我们预测公司 2012-2014 年EPS 分别为0.57 元、0.71 元和0.84 元，对应28.99%、23.73%和18.82%的增速。公司当前股价 7.58 元，对应 2012-2014 年PE分别为 17.24 倍、13.93 倍和11.72 倍。公司目前21.15 亿市值对应2012年约39.8 亿的营业收入（主要来自于百货）PS仅为0.55 倍，而公司旗舰店的自有物业建筑面积即已达到24万平米，而PB仅为1.9 倍（实际物业价值要远超账面价值）从产业资本角度，企业价值低估。我们维持公司“买入”评级，考虑到目前行业整体估值下移调整目标价至11.49 元（对应2012年约20倍PE）。