调研目的：

    昨日，我们调研了中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司，对公司三期中兴方城经营情况和公司未来发展战略和近期经营状况进行了实地调研。

    投资要点：

    公司为沈阳零售龙头企业，为沈阳市目前仅有的本土品牌。 。

    公司前身为创立于 1987 年 12 月中兴-沈阳商业大厦有限公司，到目前为止，已有 25 年的零售经营历史，为沈阳市当前仅有的一家本土品牌。公司目前拥有2家百货门店和6家超市，其中2家百货公司为公司主楼和抚顺时代中心店，主楼包括三期，建筑面积为 24.6万平方米，实际经营面积为 12.4 万平方米，主要经营百货和一家 6000 多平米的精品超市，抚顺时代中心店建筑面积为 5万平方米，实际经营面积为 2.3万平方米，另外公司在沈阳还拥有 5家独立超市门店，经营面积为5000 平米左右，其中常青店经营面积最大，达到 1万平米，此外，公司还通过控股子公司中兴-沈阳商业大厦美术广告公司经营广告策划、室内装饰等业务，公司部分物业用于出租以配套公司商业经营部分， 2010年公司实现销售收入24.44 亿元， 其中主楼一、二、三期共实现销售收入 18.34亿元，抚顺时代中心店实现销售收入 3.17 亿元，5 家独立超市实现营业收入4.26 亿元，物业租赁部分实现营业和收入4900万元，广告策划实现收入139万元。

    外部股东撤离之后，公司发展战略得以有效贯彻。

    公司的发展战略定位于一体两翼，一体为公司坚持做强做大主楼，而独立超市和独立百货门店的扩张则构成公司发展的两翼，但是由于受到银泰和华平等外部投资者的恶意收购和资本操作，公司的发展战略一直搁浅，2011 年 3 月之后，随着华平控股撤出公司股权，公司开始贯彻执行原定的发展战略。2010年 4 月-9 月，公司停业建设三期完成后，开始实施既定发展战略，2012 年公司的重点为四期项目的建设。未来几年公司将会继续开设独立超市和百货门店。

    三期商场品牌调整和逐步培育打开增长空间。

    公司三期商城于2010年国庆节开业，2011 年度过一个完成的经营年度，三期的开业增加了700个停车位，基本解决了之前公司经营面临的停车难的问题，三期开业后，公司将原位于主楼的黄金珠宝转移到三期，2012 年公司计划压缩三期童装品类部分的经营面积，同时将一些季节性较强的羊绒、羽绒服等商品也转移到三期。三期部分为公司自建物业，建筑面积为 92000 平方米，经营面积为60000 平方米，总建设成本为 5.09 亿元，每年产生折旧费用为 1097万元，2012 年为公司三期经营的第二个完整年度，三期的逐步培育成熟成为公司新的利润增长点。

    员工薪酬负担的逐步剥离将会逐步释放公司发展潜力

    由于历史遗留问题和公司的国企机制，公司员工薪酬负担较重，目前，员工的人均新手为年薪 5 万元左右，在沈阳市位于较高水平，给公司的经营造成重大负担，公司对员工 45岁带薪离岗政策的实施将会逐步甩掉这一负担，逐步释放公司的发展潜力。

    盈利预测和估值

    我们预计公司 2011-2013 年EPS 分别为0.43、0.54 和0.67 元，对应当前股价的 PE 分别为 18.69、14.89 和 12.00。我们认为公司经营业绩稳步增长，股权结构的解决打开公司中兴成长之路，而历史包袱的解决将会释放公司发展潜力，给予公司 2012 年给予公司 2012 年 20 倍 PE，对应的股价为10.80元，给予“增持”评级。

    风险与不确定性

    风险提示：公司面临的风险主要来自沈阳日趋激烈的商圈竞争及门前主干道封闭改造工程对公司收入和业绩的影响。