大连友谊已于2012年11月完成MBO，其三大业务中商业、酒店增长稳健，房地产业务2012年末预收房款27.64亿元，且储备项目多，未来可持续。MBO完成后，公司核心管理层与上市公司在利益上结合的将更加紧密，能够激励管理团队降低代理成本，为上市公司创造效益，公司未来的业绩增长存在释放动力。

    公司三大看点：MBO后的业绩释放、友谊集团可能的资产注入、较高的资产重估值。

    投资要点：

    MBO已完成，未来业绩有望得到释放。为避免大股东变化可能带来的上市公司经营管理波动，嘉威德投资（管理层持股公司）承接了原第一大股东一方地产的34.4%友谊集团股权（承接后，持股比例51%），并于2012年11月获股东大会通过。管理层此次MBO友谊集团的价格折算大连友谊的股价约为5.13元/股。MBO完成后，管理层与上市公司在利益上结合的更加紧密，未来公司的业绩增长存在释放动力。

    商业板块：以百货零售为主，内生增长与外延扩张双轮驱动。公司商业定位中高端，目前已开业项目7个，待开业项目4个，过去6年公司商业营收增长稳健（年复合增速8.5%），利润贡献主体是友谊商城1期，年净利润6000万左右；商业板块的外延扩张主要看2012年9月底开业的友谊商城2期（主要增长点），以及待开业的4个新项目（大连东港、沈阳金廊、辽阳京都购物中心、邯郸项目）盈利增长。

    酒店板块；营收增长稳健，利润波动较大。富丽华大酒店是公司酒店业务的收入、利润贡献主体，凭借良好口碑与管理，公司酒店业务营收增长稳健，利润受费用、折旧等因素影响波动较大。目前富丽华酒店3期在建，预计2013年可实现预售。

    房地产板块：储备项目多，未来可持续成长。经过多年发展，公司地产业务已形成以大连为重心的辽宁区域、以苏州为中心的长三角区域、以邯郸为切入点的环渤海区域的战略布局。公司目前在售的房地产项目主要有2个，储备项目6 个，2012年末共有预收房款27.64亿元，待售面积115.98万平米，在预收房款逐步结算，以及新项目依次开盘的背景下，公司地产业绩的持续稳定增长是大概率事件。

    公司看点：①MBO完成后，公司未来的业绩释放值得期待。动力主要源于友谊商城2期开业后的盈利增长，以及地产27.64亿预收房款的结算；②友谊集团可能的资产注入。集团目前持有奥林匹克购物广场、春柳购物中心等4个与上市公司存在同业竞争的资产，未来存在通过资产注入等方式来解决同业竞争的可能；③资产重估值突出，目前股价安全边际高。公司目前自有物业（已开业项目+待开业项目）的RNAV值约为34.32亿元，折算股价9.63元/股，相对当前股价溢价率约60.77%。

    盈利预测及投资建议：预计公司2013－2015年EPS分别为0.51元、0.69元、0.89元，其中地产业务是未来业绩增长的主要动力，给予商业15倍PE，地产12倍PE，目标价7.23元，目前股价对应2013年PE 11.7 倍，维持“推荐”评级。

    风险提示：消费持续低迷、财务费用快速上升、房地产调控力度加大